Cómo navegar el programa de vales de elección de vivienda de HUD
El programa Housing Choice Voucher (HCV) es un programa de asistencia de alquiler financiado por el gobierno federal que ayuda a las familias de bajos ingresos mediante el pago de una parte de la cuota de alquiler de la familia. El inquilino solo está obligado a pagar una cantidad fija todos los meses al propietario, por lo general, esa cantidad es aproximadamente el 30% de los ingresos de su hogar. El alquiler, sin embargo, suele ser sustancialmente superior al 30% de los ingresos del inquilino. Luego, el comprobante paga el resto del monto del alquiler directamente al arrendador. Por ejemplo, si una unidad se alquila por $800 al mes y el alquiler del inquilino tiene un tope de $400 al mes, el vale le pagará al arrendador el saldo restante de $400 al mes.
Los Vales de Elección de Vivienda se obtienen de una Autoridad de Vivienda Pública (PHA) . Un inquilino debe ubicar una unidad de alquiler dentro de la misma área geográfica que la Autoridad de Vivienda Pública donde se obtuvo el vale. Cada vale se asigna a un solo hogar y no está vinculado a una propiedad específica. Esto significa que el inquilino puede encontrar el alquiler que mejor se adapte a sus necesidades y puede mudarse a otra propiedad si así lo desea una vez que haya vencido su contrato de arrendamiento. Cuando se mudan, el HCV se va con ellos para que puedan usarlo para otra unidad de alquiler, siempre y cuando todavía califiquen para el cupón. Las calificaciones de los participantes de HCV se reevalúan una vez al año para garantizar que cada participante aún califique.
Para calificar para un Vale de Elección de Vivienda, primero debe cumplir con los criterios de elegibilidad. Primero, el inquilino debe ser de bajos ingresos. Es decir, no deben ganar más de lo que HUD considera como bajos ingresos. HUD determina los límites de ingresos para cada condado y cada estado, y actualiza la información anualmente en su portal de HUD . Antes de solicitar un cupón, se recomienda que los ingresos del hogar se comparen con los límites de ingresos antes de iniciar el largo proceso de solicitud.
Aunque los solicitantes deben tener bajos ingresos, no todos tienen que ser personas de la tercera edad. Cualquier hogar que tenga un cabeza de familia mayor de 19 años puede aplicar para el programa. Como se mencionó anteriormente, las propiedades difieren mucho y no están construidas específicamente para personas mayores. De hecho, algunos pueden no ser adecuados para las necesidades de un adulto mayor, por lo que es importante evaluar la practicidad de un alquiler antes de firmar un contrato de arrendamiento.
Una vez que un hogar califica para un vale, ese vale se puede usar en cualquier propiedad de alquiler que acepte vales de vivienda. Aunque el programa HCV es un salvavidas importante para muchos hogares de bajos ingresos, es difícil obtener un HCV. El mayor problema para obtener un cupón es que las listas de espera tienen muchos más participantes y solicitantes de los que permiten los fondos. La lista de espera de participantes calificados supera con creces la cantidad de cupones disponibles. La PHA de cada área tiene que mantener una lista de espera y las áreas densamente pobladas tienden a tener listas de espera excesivamente largas. Una vez que una lista se vuelve demasiado larga en un área, esa área cierra la recepción de nuevas aplicaciones.
Antes de que un inquilino pueda presentar una solicitud, primero debe pasar por la entrevista de elegibilidad de la PHA. En la entrevista, la PHA precalifica al solicitante. Si se considera que el solicitante es elegible, se le proporciona una lista de los documentos necesarios para que se verifique esa elegibilidad. La entrevista se denomina "inscripción", aunque en ese momento el solicitante no está realmente inscrito en nada más que en la cita para la entrevista. Cuando la PHA de un área se satura con solicitantes de vales, la inscripción se cierra hasta que la PHA determina que la lista de espera es lo suficientemente baja como para reabrirla. Hay muchas áreas en los Estados Unidos que tienen inscripciones cerradas, esas áreas tienden a estar altamente pobladas donde la demanda es mayor. En Senioridy, tratamos de mantener una lista de áreas que tienden a tener inscripciones abiertas .
Si bien no siempre es fácil encontrar un área con inscripción abierta, a veces es igualmente difícil encontrar propietarios que quieran aceptar inquilinos de HCV. Una cosa a tener en cuenta es que la mayoría de las leyes estatales prohíben cualquier discriminación basada en la fuente de ingresos. Los propietarios tampoco pueden cobrar una cantidad más alta a un inquilino HCV que a otros inquilinos ni pueden endurecer su evaluación para tratar de descalificar a un inquilino porque quiere usar un vale para pagar parte del alquiler.
Sin embargo, los propietarios deben ser aceptados por HUD, al igual que las propiedades que alquilan. Las propiedades deben ser decentes, seguras e higiénicas y cumplir con los Estándares de calidad de vivienda de HUD . Aunque las características de cada alquiler difieren de una propiedad a otra, HUD requiere que la propiedad tenga inodoros con descarga de agua, bañeras o duchas de ubicación fija, agua corriente fría y caliente, una ventana en cada habitación, un buen techo y que sea gratis. de defectos graves. Debido a que estos estándares a menudo representan más dinero y molestias de lo que algunos propietarios quieren asumir, muchos no participan en el programa HCV.
Aunque HUD hace pagos por el inquilino, y el inquilino está protegido por las mismas leyes contra la discriminación que todos los demás, no existe una protección especial de los requisitos que impondrá el propietario. En casi todos los casos, un arrendador también requerirá que presente la solicitud, aunque tenga un comprobante. Depende del arrendador asegurarse de que el arrendatario realice sus pagos mensuales de alquiler y servicios públicos, que no sean un daño o una molestia para otros arrendatarios y que no causen daños a la propiedad.
También hay otras consideraciones financieras a tener en cuenta al seleccionar una propiedad. Además del alquiler, cuando un inquilino firma por primera vez un contrato de arrendamiento, es probable que se requiera un depósito de seguridad. El bono no cubrirá esto. Un inquilino será responsable de pagar su parte del alquiler del primer mes, a veces se le pedirá que también pague su parte del alquiler del último mes, y casi todos los contratos de arrendamiento requerirán un depósito de seguridad. Tenga en cuenta también que los propietarios no están obligados a aceptar mascotas. Sin embargo, si aceptan mascotas, muchos cobrarán una tarifa por mascota además de la tarifa de seguridad.
Durante el proceso de búsqueda de una propiedad de alquiler, es importante tener en cuenta todo lo que hemos discutido hasta ahora para que la propiedad seleccionada no solo satisfaga las necesidades físicas de la persona mayor, sino que también no exceda sus limitaciones financieras. A continuación se muestra una lista de los elementos a tener en cuenta al seleccionar la mejor propiedad para un hogar de personas mayores:
- Asegúrese de calificar. Eche un vistazo a los 5 pasos seguros para calificar para una vivienda para personas mayores de bajos ingresos para comprender todo lo que buscará el entrevistador.
- Seleccione un área donde haya vivienda adecuada disponible y la inscripción esté abierta.
- Una vez que se haya realizado la entrevista, asegúrese de enviar toda la información requerida lo antes posible para que el proceso de solicitud y calificación pueda continuar.
- Una vez que se haya otorgado un cupón, asegúrese de seleccionar una propiedad que satisfaga las necesidades específicas y las características únicas requeridas por todos los inquilinos.
- Asegúrese de consultar con el propietario antes de firmar un contrato de arrendamiento para saber qué depósitos y prepagos se requerirán antes de mudarse.
- Familiarícese con los términos de alquiler, incluido el cuidado de la propiedad, los procedimientos de mantenimiento y cómo se manejan los servicios públicos.
- Sepa cómo el arrendador espera que termine el contrato de arrendamiento si así lo desea.
Aunque el Vale de Elección de Vivienda satisface las necesidades de los millones de beneficiarios que están en el programa, es un proceso de solicitud a largo plazo y puede llevar años obtenerlo. Es importante que cada solicitante evalúe sus calificaciones actuales para tomar las medidas necesarias para mejorar la probabilidad de que se le otorgue un Vale de Elección de Vivienda en el futuro. La planificación y preparación avanzadas definitivamente harán que el programa HCV sea más fácil para aquellos que estén interesados. Para aquellas personas mayores de bajos ingresos que están interesadas en el programa HCV pero que tienen una necesidad inmediata, deben intentar participar en otros programas para personas mayores de bajos ingresos mientras esperan que se procese la solicitud.
