Wie funktioniert die Steuergutschrift für Wohnen mit niedrigem Einkommen für ältere Einwohner?

Der Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) ist ein Programm, das Bauherren und Eigentümern von Mehrfamilienhäusern beträchtliche Steuergutschriften gewähren soll, um ihnen einen Anreiz zu bieten, Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigem Einkommen zu erwerben, zu sanieren oder zu bauen. Die Finanzierung für das LIHTC ist reichhaltiger als für andere Programme, sodass es eine der wichtigsten Ressourcen für die Schaffung erschwinglichen Wohnraums für Haushalte mit niedrigem Einkommen darstellt. Ab 2018 stellte LIHTC ungefähr 90 % aller bezahlbaren Wohnungen dar, die Familien mit niedrigem Einkommen in den Vereinigten Staaten zur Verfügung standen.

Von diesen LIHTC-Einheiten mit niedrigem Einkommen sind nur 16 % für das Wohnen im Alter bestimmt. Senioren wohnen jedoch auch in Einheiten, die nicht speziell als Senioren ausgewiesen sind. Von allen Einheiten, sowohl für Senioren als auch für Nicht-Senioren, sind etwa 30 % der Bewohner 62 Jahre oder älter.

LIHTC ist nicht nur etwas für Senioren

Obwohl das LIHTC-Programm nicht unbedingt ein Programm nur für Senioren ist, sind einige Immobilien für Seniorenhaushalte reserviert. Eine als Senior bezeichnete LIHTC-Gemeinschaft hat eine Altersanforderung, die normalerweise 55 Jahre beträgt, in einigen Gemeinden jedoch bis zu 62 Jahre betragen kann. Typischerweise werden LIHTC-Gemeinden eine Mischung aus nicht subventionierten, konventionell bezahlten Einheiten mit Einheiten mit niedrigem Einkommen umfassen. Der Gemeinschaftseigentümer muss festlegen, wie viele Einheiten für niedrige Einkommen reserviert werden und wie hoch die festgelegte maximale Einkommensgrenze für diese Einheiten ist.

Ist die Miete in einer LIHTC-Wohnung abhängig vom Einkommen?

Im Gegensatz zu anderen Programmen basiert die Miete für eine LIHTC-Einheit nicht auf dem Haushaltseinkommen. Die Miete basiert auf zwei Hauptfaktoren: der Anzahl der Schlafzimmer, die die Einheit hat, und der Einkommensklasse (Einkommensgrenze), die der Einheit zugeordnet ist. Wenn Immobilieneigentümer am LIHTC-Programm teilnehmen, „reservieren“ sie eine versprochene Anzahl von Einheiten für bestimmte Einkommensklassen.

Eine Einkommensklasse wird bestimmt, indem das Durchschnittseinkommen, bekannt als Area Median Income (AMI), für ein bestimmtes Gebiet ermittelt und die Haushalte in Prozentklassen eingeteilt werden, je nachdem, wie viel Prozent des Durchschnittseinkommens der Haushalt verdient. Wenn beispielsweise das mittlere Einkommen des Gebiets 2.000 $ pro Monat beträgt und ein Haushalt 2.000 $ pro Monat verdient, liegen sie in der 100 %-Klammer. Aber wenn ein anderer Haushalt in derselben Gegend nur ein Einkommen von 1.000 US-Dollar pro Monat verdient, würde er in der 50-Prozent-Grenze liegen. Wenn Sie wissen möchten, wie hoch das durchschnittliche Einkommen in Ihrem Staat ist, finden Sie auf der HUD-Website eine Liste der AMI nach Staat .

Wie werden LIHTC-Haushaltsgrößen bestimmt?

Das „durchschnittliche“ Haushaltseinkommen wird durch die Haushaltsgröße bestimmt. Je mehr Mitglieder ein Haushalt hat, desto höher ist das Durchschnittseinkommen. Dies liegt daran, dass ein Haushalt mit vier Mitgliedern in der Regel mehr Einkommen erwirtschaftet als ein Haushalt mit einem Mitglied. Beispielsweise verzeichnete Adams County Colorado für das Jahr 2020 ein durchschnittliches Haushaltseinkommen von 70.000 USD pro Jahr für eine einköpfige Familie, aber das durchschnittliche Einkommen betrug 100.000 USD pro Jahr für eine vierköpfige Familie. Es ist das Medianeinkommen für eine bestimmte Haushaltsgröße, das zur Festsetzung der Miethöhe verwendet wird.  

LIHTC-Mieteinheiten verwenden nicht die tatsächliche Anzahl der Haushaltsmitglieder in der Einheit, um die Miete der Einheit zu ermitteln, sie bestimmen eine feste Haushaltsnummer basierend auf der Anzahl der Schlafzimmer. Sie benennen 1,5 Personen für jedes Schlafzimmer, das die Einheit hat. Wenn eine Einheit ein Schlafzimmer hat, wird die Einheit als Haushaltseinkommensniveau von 1,5 Personen ausgewiesen, auch wenn der tatsächliche Haushalt des Mieters eine andere Anzahl von Personen hat. Das bedeutet nicht, dass eineinhalb Personen in der Einheit leben müssen. Sie tun dies nur, um festzustellen, wie hoch die Miete der Einheit angesichts der Anzahl der Schlafzimmer sein sollte. Wenn eine Einheit zwei Schlafzimmer hat, wird die Einheit als 3-Personen-Haushalt bezeichnet, sodass die Miete auf dem Durchschnittseinkommen eines 3-Personen-Haushalts basiert. Je größer die Einheit, desto größer der vorgesehene Haushalt. Je größer der angegebene Haushalt ist, desto höher ist die Einkommensgrenze, um sich zu qualifizieren. Je höher die Einkommensgrenze, desto höher die Miete. Alle diese Zahlen sind streng nach Gebietsdurchschnitten berechnet und haben nichts mit der tatsächlichen Anzahl der Haushaltsmitglieder oder dem tatsächlichen Einkommen des Haushalts zu tun. Sobald einer Einheit eine Einkommensklasse zugewiesen wurde, wird die Miete auf die Anzahl der Schlafzimmer festgelegt, die die Einheit hat.

Mieter dürfen nicht mehr Einkommen erzielen, als es die Einheitsklasse zulässt. Wenn ein Haushalt 55 % des Flächendurchschnitts für die festgelegte Haushaltsgröße einer Einheit verdienen würde, wäre er nicht für eine Einheit mit 50 % berechtigt. Sie hätten jedoch Anspruch auf eine Einheit von 60 %. Um weiter zu demonstrieren: Wenn die von ihnen ausgewählte Einheit zwei Schlafzimmer hat, würde ihre Einkommensobergrenze nicht mehr als 60 % des mittleren Einkommens eines Drei-Personen-Haushalts in der Gegend betragen. Wenn der Haushalt im Jahr 2020 in Adams County Colorado lebte, könnten sie nicht mehr als 54.000 US-Dollar pro Jahr verdienen.

Wie wird die Miete in einer Steuergutschrifteinheit für Wohnen mit niedrigem Einkommen festgelegt?

Typischerweise wird die Miete als 30 % des eingeklammerten monatlichen Einkommens der Einheit für die zugewiesene Haushaltsgröße festgelegt. Das ist etwas schwierig zu verstehen, ohne einige Zahlen einzufügen, also werden wir dies unten demonstrieren:

Zusätzlich zur Grundmiete enthält die Einheit auch eine Nebenkostenpauschale, die zur Miete hinzukommt (manchmal kann dies erheblich sein). Die Betriebskostenpauschale ist ein festgelegter Betrag, der auf der geschätzten Nutzung der Einheit basiert. Als Bruttomiete wird die Grundmiete zuzüglich Nebenkostenpauschale bezeichnet. Mieter haben weder die Möglichkeit, die Grundmiete allein zu zahlen, noch werden Immobilieneigentümer in der Regel die Grundmiete offenlegen. Die Miete, die dem Mieter in Rechnung gestellt wird, ist die Bruttomiete und beinhaltet die Gebühren für die Nebenkostenabrechnungen der Einheit.

Wird die Miete in einer LIHTC-Einheit steigen, wenn das Einkommen steigt?

Im Gegensatz zu anderen Programmen für Seniorenwohnungen mit niedrigem Einkommen kann der Mieter, sobald die Miete für die Einheit festgelegt ist, nichts mehr tun, um sie zu beeinflussen. Und anders als beim Section 202 Supportive Elderly Housing Program oder dem Housing Choice Voucher Program gibt es keine Strafe für den Mieter und die Miete steigt nicht, wenn das Einkommen des Haushalts steigt. Die Miete sinkt auch nicht, wenn der Haushalt weniger verdient. Da die Anspruchsberechtigung jedoch jedes Jahr neu bewertet wird, könnte der Haushalt nicht mehr als die Einkommensklasse der Einheit verdienen, da er sonst nicht mehr für die Einheit anspruchsberechtigt wäre. Wenn ein Haushalt mehr als sein Limit verdient, kann dem Haushalt eine größere Einheit angeboten werden, falls eine verfügbar ist. Wenn keine verfügbar sind, muss der Haushalt möglicherweise die volle Marktmiete zahlen, um zu bleiben.

Das Schöne an Seniorenwohnungen mit Steuergutschrift für Wohnen mit niedrigem Einkommen ist, dass sie viel einfacher zu beantragen sind als einige der anderen HUD-Programme. Abgesehen von der Überprüfung des maximalen Einkommens unterscheidet sich die Beantragung einer LIHTC-Einheit nicht wesentlich von der Beantragung einer anderen Einheit. Ein Mieter wählt normalerweise einfach eine Gemeinde aus, die über LIHTC-Einheiten verfügt, und bewirbt sich dann direkt beim Büro der Gemeinde. Und wie bei anderen HUD-Programmen können Senioren immer noch einen Einkommensabzug von 400 US-Dollar beantragen, um sich besser zu qualifizieren.

dem Housing Choice Voucher (HCV)-Programm von HUD kombinieren . Der Mietbetrag kann um den Wert des Gutscheins reduziert werden, was zu erheblichen Einsparungen führen kann. Um einen Gutschein zu erhalten, muss ein Mieter sich zunächst während des offenen Anmeldezeitraums des HCV-Programms bei der Public Housing Authority (PHA) bewerben und qualifizieren.

Während das LIHTC-Programm breiter verfügbar und leichter erhältlich ist, gibt es einige Dinge zu beachten, wenn ein Senior eine Wohnung sucht. Die Wohnung, die der Senior auswählt, sollte in der Nähe von notwendigen Annehmlichkeiten wie Ärzten und Lebensmittelgeschäften liegen. Öffentliche Verkehrsmittel zu und von diesen Orten müssen untersucht werden, um sicherzustellen, dass sie in der Nähe, leicht zugänglich und preisgünstig sind, wenn der Senior nicht selbst fährt. Es ist auch wichtig zu wissen, welche Art von Unterstützungssystem für den Senior verfügbar sein wird, wenn er in die Gemeinde zieht. Da LIHTC keine speziellen Dienstleister hat, wie es die Section 202-Gemeinschaften tun, ist es wichtig sicherzustellen, dass der Senior ein Netzwerk von fürsorglichen Menschen in der Nähe hat.

Low Income Housing Tax Credit-Wohnungen können eine großartige Option für Senioren sein, die ein geringes Einkommen haben, aber schneller eine Unterkunft finden müssen. Weitere Informationen zu anderen Optionen finden Sie in den Themendetails zu anderen Programmen unter So finden Sie Seniorenwohnungen mit niedrigem Einkommen

Wenn Sie daran interessiert sind, eine Liste von LIHTC-Seniorenwohnungen in Ihrer Nähe zu erhalten, besuchen Sie bitte die LIHTC-Immobiliendaten-Suchseite von HUD .