Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp hoạt động như thế nào đối với cư dân cao tuổi?

Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp (LIHTC) là một chương trình được thiết kế để cấp các khoản tín dụng thuế đáng kể cho những người xây dựng và chủ sở hữu nhà ở nhiều hộ gia đình nhằm khuyến khích họ mua, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở cho thuê cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Tài trợ cho LIHTC dồi dào hơn các chương trình khác, vì vậy đây là một trong những nguồn lực quan trọng nhất để tạo ra nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Tính đến năm 2018, LIHTC đại diện cho khoảng 90% tổng số nhà ở giá rẻ dành cho các gia đình có thu nhập thấp ở Hoa Kỳ.

Trong số các đơn vị LIHTC có thu nhập thấp đó, chỉ có 16% được chỉ định cho cuộc sống cao cấp. Tuy nhiên, người cao niên cũng cư trú trong các đơn vị không được chỉ định cụ thể cho người cao tuổi. Trong tất cả các đơn vị, cả căn hộ dành cho người cao tuổi và không dành cho người cao tuổi, khoảng 30% cư dân từ 62 tuổi trở lên.

LIHTC không chỉ dành cho người cao niên

Mặc dù chương trình LIHTC không nhất thiết phải là chương trình chỉ dành cho người cao tuổi, nhưng một số tài sản được dành riêng cho các hộ gia đình cao tuổi. Một cộng đồng LIHTC do người cao tuổi chỉ định sẽ có yêu cầu về độ tuổi, thường là 55 nhưng có thể cao tới 62 ở một số cộng đồng. Thông thường, các cộng đồng LIHTC sẽ kết hợp hỗn hợp các đơn vị trả lương thông thường, không được trợ cấp với các đơn vị thu nhập thấp. Chủ sở hữu cộng đồng phải thiết lập có bao nhiêu căn hộ sẽ được dành cho người có thu nhập thấp và mức thu nhập tối đa được ấn định cho những căn hộ đó.

Tiền thuê căn hộ LIHTC có dựa trên thu nhập không?

Không giống như các chương trình khác, tiền thuê nhà LIHTC không dựa trên thu nhập hộ gia đình. Tiền thuê dựa trên hai yếu tố chính: số phòng ngủ mà căn hộ có và khung thu nhập (giới hạn thu nhập) được chỉ định cho căn hộ. Khi chủ sở hữu tài sản tham gia chương trình LIHTC, họ “dành riêng” một số đơn vị đã hứa cho các khung thu nhập nhất định.

Khung thu nhập được xác định bằng cách thiết lập thu nhập trung bình, được gọi là Thu nhập trung bình khu vực (AMI), cho một khu vực cụ thể và đặt các hộ gia đình vào các khung tỷ lệ phần trăm theo phần trăm thu nhập trung bình mà hộ gia đình kiếm được. Ví dụ: nếu thu nhập trung bình của khu vực là 2.000 đô la mỗi tháng và một hộ gia đình kiếm được 2.000 đô la mỗi tháng, thì họ sẽ ở trong khung 100%. Nhưng nếu một hộ gia đình khác trong cùng khu vực đó chỉ kiếm được thu nhập 1.000 đô la một tháng, thì họ sẽ nằm trong nhóm 50%. Nếu bạn muốn tìm thu nhập trung bình ở tiểu bang của mình, bạn có thể tìm thấy danh sách AMI theo tiểu bang trên trang web của HUD .

Quy mô hộ gia đình LIHTC được xác định như thế nào?

Thu nhập "trung bình" của hộ gia đình được xác định theo quy mô hộ gia đình. Hộ gia đình càng có nhiều thành viên thì thu nhập bình quân càng cao. Điều này là do thông thường, một hộ gia đình có bốn thành viên sẽ tạo ra nhiều thu nhập hơn so với một hộ gia đình chỉ có một thành viên. Ví dụ: cho năm 2020, Hạt Adams, Colorado đã công bố thu nhập hộ gia đình trung bình là $70.000 mỗi năm cho gia đình một người, nhưng thu nhập trung bình là $100.000 mỗi năm cho gia đình bốn người. Đó là thu nhập trung bình cho một quy mô hộ gia đình cụ thể sẽ được sử dụng để đặt số tiền thuê nhà.  

Các đơn vị cho thuê LIHTC không sử dụng số lượng thành viên hộ gia đình thực tế trong đơn vị để xác định giá thuê của đơn vị, họ chỉ định một số hộ gia đình cố định dựa trên số phòng ngủ. Họ chỉ định 1,5 người cho mỗi phòng ngủ của căn hộ. Nếu căn hộ có một phòng ngủ, căn hộ sẽ được chỉ định là căn hộ có mức thu nhập hộ gia đình 1,5 người, ngay cả khi hộ gia đình thực tế của người thuê nhà có số người khác. Điều đó không có nghĩa là một người rưỡi phải sống trong đơn vị. Họ làm điều này chỉ với mục đích xác định giá thuê của căn hộ đó là bao nhiêu, với số lượng phòng ngủ mà căn hộ đó có. Nếu một căn hộ có hai phòng ngủ, căn hộ đó sẽ được chỉ định là một hộ gia đình 3 người, vì vậy tiền thuê sẽ dựa trên thu nhập trung bình của một hộ gia đình 3 người. Đơn vị càng lớn, hộ gia đình được chỉ định càng lớn. Hộ gia đình được chỉ định càng lớn, giới hạn thu nhập sẽ càng cao để đủ điều kiện. Giới hạn thu nhập càng cao, tiền thuê sẽ càng cao. Tất cả những con số này được tính toán chặt chẽ theo mức trung bình của khu vực và không liên quan gì đến số lượng thành viên thực tế của hộ gia đình hoặc thu nhập thực tế của hộ gia đình. Khi một đơn vị được chỉ định một khung thu nhập, tiền thuê sẽ được đặt trên số phòng ngủ mà đơn vị đó có.

Người thuê nhà không được kiếm nhiều thu nhập hơn khung cho phép của đơn vị. Nếu một hộ gia đình kiếm được 55% diện tích trung bình cho quy mô hộ gia đình được thiết lập của một đơn vị thì họ sẽ không đủ điều kiện cho một đơn vị 50%. Tuy nhiên, họ sẽ đủ điều kiện cho một đơn vị 60%. Để chứng minh thêm, nếu đơn vị họ chọn có hai phòng ngủ, giới hạn thu nhập của họ sẽ không lớn hơn 60% thu nhập trung bình của khu vực của một hộ gia đình ba người. Nếu hộ gia đình sống ở Hạt Adams Colorado vào năm 2020, họ không thể kiếm được hơn 54.000 đô la mỗi năm.

Tiền thuê nhà tại Đơn vị tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp được thành lập như thế nào?

Thông thường, tiền thuê nhà được thiết lập bằng 30% thu nhập hàng tháng trong khung của đơn vị cho quy mô hộ gia đình được phân bổ. Điều đó hơi khó hiểu nếu không thêm một số con số vào, vì vậy chúng tôi sẽ chứng minh điều này bên dưới:

Ngoài cơ sở của tiền thuê, đơn vị cũng sẽ bao gồm một khoản phí tiện ích được thêm vào tiền thuê (đôi khi điều này có thể là đáng kể). Trợ cấp tiện ích là số tiền được đặt dựa trên ước tính mức sử dụng của đơn vị. Tiền thuê cơ bản cộng với phụ cấp tiện ích được gọi là Tiền thuê Gộp. Người thuê nhà không có tùy chọn để trả tiền thuê cơ sở một mình và chủ sở hữu bất động sản thường sẽ không tiết lộ tiền thuê cơ sở là bao nhiêu. Tiền thuê được tính cho người thuê sẽ là tiền thuê gộp và sẽ bao gồm các khoản phí cho hóa đơn tiện ích của đơn vị.

Tiền thuê nhà sẽ tăng tại một đơn vị LIHTC nếu thu nhập tăng?

các chương trình nhà ở dành cho người cao tuổi có thu nhập thấp khác , một khi tiền thuê được thiết lập cho đơn vị thì người thuê nhà không thể làm gì để ảnh hưởng đến nó. Và, không giống như Chương trình Nhà ở Hỗ trợ Người cao tuổi theo Mục 202 hoặc Chương trình Phiếu lựa chọn Nhà ở , người thuê nhà không bị phạt và tiền thuê nhà không tăng nếu thu nhập của hộ gia đình tăng. Tiền thuê cũng không giảm nếu hộ gia đình kiếm được ít tiền hơn. Tuy nhiên, vì tính đủ điều kiện được đánh giá lại hàng năm nên hộ gia đình không thể kiếm được nhiều hơn khung thu nhập của đơn vị hoặc họ sẽ không còn đủ điều kiện cho đơn vị đó. Nếu một hộ gia đình kiếm được nhiều hơn giới hạn của họ, một căn hộ lớn hơn có thể được cung cấp cho hộ gia đình nếu có sẵn. Nếu không có sẵn, hộ gia đình có thể phải trả toàn bộ tiền thuê thị trường để duy trì.

Điểm hay của các căn hộ cao cấp Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp là chúng dễ đăng ký hơn nhiều so với một số chương trình HUD khác. Ngoại trừ việc xác minh thu nhập tối đa, việc đăng ký đơn vị LIHTC không khác nhiều so với việc đăng ký bất kỳ đơn vị nào khác. Người thuê nhà thường chỉ cần chọn một cộng đồng có các đơn vị LIHTC và sau đó đăng ký trực tiếp tại văn phòng của cộng đồng. Và, giống như các chương trình HUD khác, người cao niên vẫn có thể yêu cầu khấu trừ thu nhập $400 để giúp họ hội đủ điều kiện tốt hơn.

Người thuê nhà cũng có thể kết hợp chương trình LIHTC với chương trình Phiếu lựa chọn nhà ở (HCV) . Số tiền thuê có thể được giảm theo giá trị của phiếu mua hàng, điều này thực sự có thể dẫn đến tiết kiệm đáng kể. Để nhận được phiếu thưởng, trước tiên, người thuê nhà phải đăng ký và đủ điều kiện với Cơ quan Quản lý Nhà ở Công cộng (PHA) trong thời gian đăng ký mở của chương trình HCV.

Mặc dù chương trình LIHTC được phổ biến rộng rãi hơn và dễ dàng tiếp cận hơn, nhưng có một số điều cần cân nhắc khi người cao tuổi tìm kiếm một căn hộ. Căn hộ mà người cao tuổi chọn phải gần các tiện nghi cần thiết, như bác sĩ và cửa hàng tạp hóa. Phương tiện giao thông công cộng đến và đi từ những nơi đó, nếu người cao tuổi không lái xe, là điều cần được điều tra để đảm bảo rằng nó ở gần, dễ tiếp cận và giá cả hợp lý. Ngoài ra, việc xác định loại hệ thống hỗ trợ nào sẽ có sẵn cho người cao tuổi khi họ chuyển đến cộng đồng sẽ là điều quan trọng cần biết. Bởi vì LIHTC không có các Nhà cung cấp Dịch vụ tận tâm, giống như các Cộng đồng theo Mục 202 , nên điều quan trọng là phải đảm bảo rằng người cao tuổi có một mạng lưới những người chăm sóc ở gần.

Căn hộ tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp có thể là một lựa chọn tuyệt vời cho người cao niên có thu nhập thấp nhưng cần tìm nhà ở nhanh hơn. Để biết thêm thông tin về các lựa chọn khác, vui lòng xem Cách tìm nhà ở cho người cao tuổi có thu nhập thấp để biết chi tiết về các chương trình khác.

Nếu bạn muốn nhận danh sách Căn hộ cao cấp LIHTC gần bạn, vui lòng truy cập trang tìm kiếm Dữ liệu Tài sản LIHTC của HUD .