Як працює пільга з податку на житло з низьким доходом для людей похилого віку?

Податкова пільга на житло з низьким доходом (LIHTC) — це програма, розроблена для надання значних податкових пільг будівельникам і власникам багатосімейних будинків, щоб заохочувати їх придбавати, реконструювати або будувати орендоване житло для сімей з низькими доходами. Фінансування LIHTC є більшим, ніж інші програми, тому воно є одним із найважливіших ресурсів для створення доступного житла для сімей з низьким рівнем доходу. Станом на 2018 рік LIHTC становив приблизно 90% усього доступного житла, доступного для сімей з низьким доходом у Сполучених Штатах.

З тих малозабезпечених одиниць LIHTC лише 16% призначені для людей похилого віку. Проте люди похилого віку також проживають у підрозділах, які не мають спеціального призначення. З усіх підрозділів, як старших, так і не призначених для старших, приблизно 30% мешканців мають вік 62 роки або старше.

LIHTC не лише для людей похилого віку

Незважаючи на те, що програма LIHTC не обов’язково призначена лише для людей похилого віку, деякі об’єкти нерухомості відведено для сімей похилого віку. Спільнота LIHTC, призначена старшим, матиме віковий ценз, який зазвичай становить 55 років, але в деяких громадах може досягати 62 років. Як правило, громади LIHTC включатимуть суміш несубсидованих одиниць із звичайною оплатою праці та одиниць з низьким доходом. Власник громади повинен визначити, скільки одиниць буде відведено для тих, хто має низький дохід, і який встановлений максимальний рівень доходу для цих одиниць.

Чи залежить орендна плата квартири LIHTC від доходу?

На відміну від інших програм, орендна плата за одиницю LIHTC не залежить від доходу домогосподарства. Орендна плата розраховується на основі двох основних факторів: кількості спалень, які є в квартирі, і рівня доходу (обмеження доходу), призначеного для квартири. Коли власники нерухомості беруть участь у програмі LIHTC, вони «виділяють» обіцяну кількість одиниць для певних категорій доходу.

Рівень доходу визначається шляхом встановлення середнього доходу, відомого як середній дохід за регіоном (AMI), для певної території та розміщення домогосподарств у відсоткових дужках відповідно до того, який відсоток від середнього доходу домогосподарство отримує. Наприклад, якщо середній дохід у регіоні становив 2000 доларів США на місяць, а домогосподарство заробляло 2000 доларів США на місяць, вони потрапляли б у 100% групу. Але якби інше домогосподарство в тому самому районі заробляло лише 1000 доларів США на місяць, воно потрапило б до 50% групи. Якщо вам цікаво дізнатися, який середній дохід у вашому штаті, ви можете знайти список AMI за штатом на веб-сайті HUD .

Як визначаються розміри домогосподарств LIHTC?

«Середній» дохід домогосподарства визначається розміром домогосподарства. Чим більше членів домогосподарства, тим вищим буде середній дохід. Це пояснюється тим, що зазвичай домогосподарство з чотирьох членів приносить більший дохід, ніж домогосподарство з одним членом. Наприклад, у 2020 році в окрузі Адамс, штат Колорадо, середній дохід сім’ї з одного чоловіка становив 70 000 доларів США на рік, а для сім’ї з чотирьох осіб – 100 000 доларів США на рік. Це середній дохід для певного розміру домогосподарства, який буде використовуватися для встановлення розміру орендної плати.  

Орендні одиниці LIHTC не використовують фактичну кількість членів домогосподарства в одиниці для визначення орендної плати, вони вказують фіксований номер домогосподарства на основі кількості спалень. Вони призначають 1,5 людини на кожну спальню, яку має блок. Якщо квартира має одну спальню, вона буде визначена як рівень доходу домогосподарства з 1,5 особи, навіть якщо фактична кількість людей у ​​домогосподарстві орендаря інша. Це не означає, що в блоці повинні проживати півтори людини. Вони роблять це лише для того, щоб визначити, якою має бути орендна плата за квартиру, враховуючи кількість спалень, які в ній є. Якщо квартира має дві спальні, вона буде позначена як домогосподарство з 3 осіб, тому орендна плата базуватиметься на середньому доході домогосподарства з 3 осіб. Чим більша одиниця, тим більше призначене домогосподарство. Чим більше визначене домогосподарство, тим вищий ліміт доходу буде відповідати вимогам. Чим вище межа доходу, тим вище буде орендна плата. Усі ці цифри розраховані строго за середніми показниками по території і не мають нічого спільного з фактичною кількістю членів домогосподарства чи фактичним доходом домогосподарства. Після того, як квартирі буде призначено категорію доходу, орендна плата буде встановлена ​​відповідно до кількості спалень, які є в квартирі.

Орендарі не повинні отримувати більший дохід, ніж дозволяє розмір квартири. Якби домогосподарство становило 55% середньої площі для встановленого розміру домогосподарства, воно не мало б права на 50% одиниці. Однак вони мали б право на 60% одиниці. Для додаткової демонстрації: якщо обрана квартира має дві спальні, їх максимальний дохід не перевищуватиме 60% від середнього доходу в районі домогосподарства з трьох осіб. Якби в 2020 році родина жила в окрузі Адамс, штат Колорадо, вони не могли б заробляти більше 54 000 доларів на рік.

Як установлюється орендна плата в одиниці податкового кредиту на житло з низьким доходом?

Зазвичай орендна плата встановлюється як 30% місячного доходу одиниці для розміру домогосподарства. Це трохи важко зрозуміти, не вставляючи деякі цифри, тому ми продемонструємо це нижче:

Окрім бази орендної плати, квартира також включатиме плату за комунальні послуги, яка додається до орендної плати (іноді вона може бути значною). Надбавка на комунальні послуги – це встановлена ​​сума, яка базується на оцінці використання одиниці. Базова орендна плата плюс надбавка за комунальні послуги називається валовою орендною платою. Орендарі не мають можливості сплачувати базову орендну плату самостійно, і власники нерухомості зазвичай не розголошують базову орендну плату. Орендна плата, яка стягується з орендаря, буде валовою орендною платою та включатиме плату за комунальні послуги.

Чи збільшиться орендна плата в LIHTC, якщо дохід зросте?

На відміну від інших програм житла для людей похилого віку з низьким рівнем доходу , після встановлення орендної плати за квартиру орендар нічого не може зробити, щоб на неї вплинути. Програми підтримки житла для людей похилого віку відповідно до Розділу або Програми ваучерів на вибір житла , орендар не стягує штрафів, а орендна плата не збільшується, якщо дохід родини зростає. Орендна плата також не зменшується, якщо домогосподарство заробляє менше. Однак, оскільки відповідність критеріям оцінюється щороку, домогосподарство не може заробляти більше, ніж рівень доходу одиниці, інакше вони більше не матимуть права на отримання одиниці. Якщо домогосподарство дійсно заробляє більше свого ліміту, домогосподарству може бути запропонована більша одиниця, якщо така є. Якщо таких немає, родині, можливо, доведеться платити повну ринкову орендну плату, щоб залишитися.

Приємна річ про квартири для пенсіонерів з податку на житло з низьким доходом полягає в тому, що на них набагато легше подати заявку, ніж на деякі інші програми HUD. За винятком підтвердження максимального доходу, подача заявки на отримання підрозділу LIHTC мало чим відрізняється від подання заявки на отримання будь-якого іншого підрозділу. Зазвичай орендар просто обирає громаду, яка має підрозділи LIHTC, а потім подає заявку безпосередньо в офіс громади. І, як і в інших програмах HUD, люди похилого віку все ще можуть вимагати вирахування з доходу в розмірі 400 доларів США, щоб допомогти їм отримати кращу кваліфікацію.

програмою ваучерів на вибір житла (HCV) HUD . Суму орендної плати можна зменшити на вартість ваучера, що дійсно може призвести до істотної економії. Щоб отримати ваучер, орендар повинен спершу подати заявку та отримати кваліфікацію в Державному житловому управлінні (PHA) протягом відкритого періоду реєстрації програми HCV.

Незважаючи на те, що програма LIHTC є більш доступною та легшою для отримання, є деякі речі, які слід враховувати, коли пенсіонер шукає квартиру. Квартира, яку обирає пенсіонер, повинна бути поруч із необхідними зручностями, такими як лікарі та продуктові магазини. Громадський транспорт до та з цих місць, якщо пенсіонер не їздить, – це те, що потрібно дослідити, щоб переконатися, що він поруч, легкодоступний і за розумною ціною. Крім того, важливо знати, який тип системи підтримки буде доступний для людей похилого віку, коли вони переїдуть у громаду. Оскільки LIHTC не має спеціалізованих постачальників послуг, як спільноти розділу 202 , важливо переконатися, що літня людина має поруч мережу турботливих людей.

Квартири з податку на житло з низьким доходом можуть бути чудовим вибором для людей похилого віку з низьким доходом, але їм потрібно швидше знайти житло. Для отримання додаткової інформації про інші варіанти, будь ласка, перегляньте інформацію про інші програми в темі « Як знайти житло для людей похилого віку з низьким доходом»

Якщо ви зацікавлені в отриманні списку квартир LIHTC Senior поблизу вас, відвідайте сторінку пошуку даних про нерухомість LIHTC HUD .