Как работает налоговый кредит на жилье с низким доходом для пожилых жителей?

Налоговый кредит на жилье с низким доходом (LIHTC) представляет собой программу, предназначенную для предоставления существенных налоговых льгот строителям и владельцам многоквартирных домов, чтобы стимулировать их к приобретению, ремонту или строительству арендного жилья для домохозяйств с низкими доходами. Финансирование LIHTC более обильное, чем другие программы, поэтому оно представляет собой один из наиболее важных ресурсов для создания доступного жилья для домохозяйств с низким доходом. По состоянию на 2018 год LIHTC представлял примерно 90% всего доступного жилья, доступного семьям с низким доходом в Соединенных Штатах.

Из этих единиц LIHTC с низким доходом только 16% предназначены для проживания пожилых людей. Однако пожилые люди также проживают в подразделениях, которые специально не назначены старшими. Из всех единиц, как предназначенных для пожилых людей, так и не предназначенных для пожилых людей, примерно 30% жителей имеют возраст 62 года и старше.

LIHTC не только для пожилых людей

Хотя программа LIHTC не обязательно предназначена только для пожилых людей, некоторые объекты недвижимости отведены для пожилых домохозяйств. Для сообщества LIHTC, назначенного старшим, будет установлен возрастной ценз, который обычно составляет 55 лет, но в некоторых сообществах может достигать 62 лет. Как правило, сообщества LIHTC включают в себя смесь несубсидируемых единиц с обычной оплатой и единиц с низким доходом. Владелец общины должен установить, сколько единиц жилья будет отведено под низкий доход и каков установленный максимальный уровень дохода для этих единиц.

Арендная плата в квартире LIHTC зависит от дохода?

В отличие от других программ, арендная плата за квартиру LIHTC не зависит от дохода домохозяйства. Арендная плата зависит от двух основных факторов: количества спален в квартире и уровня дохода (предела дохода), установленного для квартиры. Когда владельцы недвижимости участвуют в программе LIHTC, они «откладывают» обещанное количество единиц для определенных категорий дохода.

Уровень дохода определяется путем установления среднего дохода, известного как средний доход по району (AMI), для конкретной области и помещения домохозяйств в процентные скобки в соответствии с тем, какой процент от среднего дохода зарабатывает домохозяйство. Например, если средний доход в районе составляет 2000 долларов в месяц, а домохозяйство зарабатывает 2000 долларов в месяц, они будут в диапазоне 100%. Но если бы другая семья в том же районе получала доход всего в 1000 долларов в месяц, они были бы в группе 50%. Если вам интересно узнать, каков средний доход в вашем штате, вы можете найти список AMI по штатам на веб-сайте HUD .

Как определяются размеры домохозяйств LIHTC?

«Средний» доход домохозяйства определяется размером домохозяйства. Чем больше членов домохозяйства, тем выше будет средний доход. Это связано с тем, что, как правило, домохозяйство с четырьмя членами приносит больше дохода, чем домохозяйство с одним членом. Например, в 2020 году в округе Адамс, штат Колорадо, средний доход домохозяйства составлял 70 000 долларов в год для семьи из одного человека, а средний доход составлял 100 000 долларов в год для семьи из четырех человек. Это средний доход для определенного размера домохозяйства, который будет использоваться для установления размера арендной платы.  

Арендные единицы LIHTC не используют фактическое количество членов семьи в единице для определения арендной платы за единицу, они назначают фиксированный номер семьи на основе количества спален. Они назначают по 1,5 человека на каждую спальню в квартире. Если в квартире есть одна спальня, квартира будет считаться домохозяйством с уровнем дохода 1,5 человека, даже если в фактическом домохозяйстве арендатора проживает другое количество человек. Это не значит, что в квартире должно жить полтора человека. Они делают это только для того, чтобы установить, какой должна быть арендная плата за квартиру, учитывая количество спален в ней. Если в квартире две спальни, она будет считаться домохозяйством из 3 человек, поэтому арендная плата будет основываться на среднем доходе семьи из 3 человек. Чем больше единица, тем больше назначенное домашнее хозяйство. Чем больше указанное домохозяйство, тем выше будет предельный доход, соответствующий требованиям. Чем выше предел дохода, тем выше будет арендная плата. Все эти цифры рассчитаны строго по среднему району и не имеют никакого отношения к фактическому количеству членов домохозяйства или фактическому доходу домохозяйства. После того, как единице будет назначен уровень дохода, арендная плата будет установлена ​​​​в зависимости от количества спален, которые есть в единице.

Арендаторы не должны получать больше дохода, чем позволяет планка квартиры. Если бы домохозяйство составляло 55% средней площади для установленного размера домохозяйства, они не имели бы права на получение единицы 50%. Тем не менее, они будут иметь право на 60% единицу. Чтобы дополнительно продемонстрировать, что если в выбранной ими квартире есть две спальни, их предельный доход не будет превышать 60% среднего дохода в этом районе для семьи из трех человек. Если бы домохозяйство проживало в округе Адамс, штат Колорадо, в 2020 году, оно не могло бы зарабатывать более 54 000 долларов в год.

Как создается арендная плата в единице налогового кредита на жилье для малоимущих?

Обычно арендная плата устанавливается в размере 30% от ежемесячного дохода квартиры в скобках для выделенного размера домохозяйства. Это немного сложно понять без подстановки некоторых цифр, поэтому мы продемонстрируем это ниже:

В дополнение к базовой арендной плате, квартира также будет включать плату за коммунальные услуги, которая добавляется к арендной плате (иногда она может быть существенной). Надбавка за коммунальные услуги представляет собой установленную сумму, основанную на оценке использования устройства. Базовая арендная плата плюс надбавка за коммунальные услуги называется валовой рентой. У арендаторов нет возможности платить только базовую арендную плату, и владельцы недвижимости обычно не раскрывают размер базовой арендной платы. Арендная плата, взимаемая с арендатора, представляет собой валовую арендную плату и включает плату за коммунальные услуги.

Увеличится ли арендная плата на объекте LIHTC, если увеличится доход?

В отличие от других программ жилья для пожилых людей с низким доходом , после установления арендной платы за квартиру арендатор ничего не может сделать, чтобы повлиять на нее. Программы поддержки пожилых людей согласно разделу или Программы ваучеров на выбор жилья , на арендатора не налагаются штрафы, и арендная плата не увеличивается при увеличении дохода семьи. Арендная плата не уменьшается, если домохозяйство зарабатывает меньше. Однако, поскольку право на участие пересматривается каждый год, домохозяйство не может зарабатывать больше, чем уровень дохода единицы, иначе они больше не будут иметь права на единицу. Если домохозяйство зарабатывает больше своего лимита, домохозяйству может быть предложена большая квартира, если таковая имеется. Если их нет, домохозяйству, возможно, придется платить полную рыночную арендную плату, чтобы остаться.

Преимущество квартир для пожилых людей с налоговой льготой на жилье для малоимущих заключается в том, что на них гораздо проще подать заявку, чем на некоторые другие программы HUD. За исключением проверки максимального дохода, подача заявки на получение единицы LIHTC мало чем отличается от подачи заявки на любую другую единицу. Арендатор обычно просто выбирает сообщество, в котором есть подразделения LIHTC, а затем подает заявку непосредственно в офисе сообщества. И, как и в других программах HUD, пожилые люди по-прежнему могут претендовать на вычет из дохода в размере 400 долларов США, чтобы помочь им лучше соответствовать требованиям.

Арендаторы также могут совмещать программу LIHTC с программой HUD Housing Choice Voucher (HCV) . Сумма арендной платы может быть уменьшена на стоимость ваучера, что действительно может привести к существенной экономии. Чтобы получить ваучер, арендатор должен сначала подать заявку и пройти квалификацию в Управление государственного жилищного строительства (PHA) в течение открытого периода регистрации в программе HCV.

Хотя программа LIHTC более доступна и ее легче получить, есть некоторые моменты, которые следует учитывать, когда пожилой человек ищет квартиру. Квартира, которую выбирает старший, должна находиться рядом с необходимыми удобствами, такими как врачи и продуктовые магазины. Общественный транспорт в эти места и обратно, если пожилой человек не водит машину, — это то, что необходимо изучить, чтобы убедиться, что он находится поблизости, легко доступен и доступен по разумной цене. Кроме того, важно знать, какой тип системы поддержки будет доступен для пожилых людей, когда они переедут в сообщество. Поскольку у LIHTC нет специализированных поставщиков услуг, как у сообществ Раздела 202 , важно убедиться, что рядом с пожилым человеком есть сеть заботливых людей.

Квартиры с налоговой льготой на жилье с низким доходом могут быть отличным вариантом для пожилых людей с низким доходом, которым нужно быстрее найти жилье. Дополнительные сведения о других вариантах см. в «Как найти жилье для пожилых людей с низким доходом», посвященном другим программам.

Если вы заинтересованы в получении списка апартаментов LIHTC Senior Apartments рядом с вами, посетите страницу поиска данных о недвижимости LIHTC HUD .