Как ориентироваться в ваучерной программе выбора жилья HUD
Программа Housing Choice Voucher (HCV) — это финансируемая из федерального бюджета программа помощи в аренде, которая помогает семьям с низким доходом, оплачивая часть арендной платы семьи. Арендатор должен каждый месяц платить арендодателю только определенную сумму, обычно эта сумма составляет около 30% от дохода их семьи. Арендная плата, однако, обычно существенно превышает 30% дохода арендатора. Затем ваучер выплачивает оставшуюся часть арендной платы непосредственно арендодателю. Например, если квартира сдается за 800 долларов в месяц, а арендная плата арендатора была ограничена 400 долларами в месяц, ваучер будет выплачивать арендодателю оставшуюся сумму в размере 400 долларов в месяц.
Ваучеры на выбор жилья можно получить в местном управлении государственного жилищного строительства (PHA) . Арендатор должен найти сдаваемое в аренду помещение в том же географическом районе, что и Управление государственного жилищного строительства, где был получен ваучер. Каждый ваучер присваивается отдельному домохозяйству и не привязан к конкретному имуществу. Это означает, что арендатор может найти аренду, которая наилучшим образом соответствует его потребностям, и может переехать в другую собственность, если он того пожелает, после истечения срока аренды. Когда они переезжают, HCV уходит с ними, чтобы они могли использовать его для другого арендуемого жилья, пока они по-прежнему имеют право на получение ваучера. Квалификация участников ВГС пересматривается один раз в год, чтобы гарантировать, что каждый участник по-прежнему соответствует требованиям.
Для того, чтобы претендовать на получение ваучера выбора жилья, необходимо сначала соответствовать критериям приемлемости. Во-первых, арендатор должен иметь низкий доход. То есть они не должны зарабатывать больше, чем то, что HUD считает низким доходом. HUD определяет лимиты доходов для каждого округа и каждого штата и ежегодно обновляет информацию на своем портале HUD . Перед подачей заявления на получение ваучера рекомендуется проверить доход семьи на соответствие пределам дохода, прежде чем начинать длительный путь подачи заявления.
Хотя заявители должны иметь низкий доход, не все они должны быть пожилыми людьми. Любое домохозяйство, глава которого старше 19 лет, может подать заявку на участие в программе. Как упоминалось ранее, объекты недвижимости сильно различаются и не предназначены специально для пожилых людей. На самом деле, некоторые из них могут не подходить для нужд пожилого человека, поэтому важно оценить практичность аренды до подписания договора аренды.
После того, как домохозяйство соответствует требованиям для получения ваучера, этот ваучер можно использовать в любом объекте аренды, который принимает ваучеры на жилье. Хотя программа ВГС является важным спасательным кругом для многих домохозяйств с низким доходом, получить ВГС сложно. Самая большая проблема при получении ваучера заключается в том, что в списках ожидания гораздо больше участников и претендентов, чем позволяет финансирование. Список ожидания квалифицированных участников намного превышает количество доступных ваучеров. PHA каждого района должен вести список ожидания, а в густонаселенных районах, как правило, очень длинные списки ожидания. Как только список становится слишком длинным в какой-либо области, эта область прекращает прием новых заявок.
Прежде чем арендатор сможет подать заявку, он должен сначала пройти собеседование в PHA. На собеседовании PHA проводит предварительную квалификацию заявителя. Если заявитель считается соответствующим требованиям, ему предоставляется список необходимых документов, которые необходимо собрать, чтобы подтвердить это право. Собеседование называется «зачислением», хотя в этот момент заявитель фактически не зачислен ни на что, кроме собеседования. Когда PHA области становится переполненным кандидатами на ваучеры, регистрация закрывается до тех пор, пока PHA не определит, что список ожидания достаточно низок, чтобы открыть его снова. В Соединенных Штатах есть много районов, в которых регистрация закрыта, эти районы, как правило, густонаселены, где спрос самый большой. В Senioridy мы стараемся вести список областей, в которых, как правило, открыта регистрация .
Хотя не всегда легко найти район с открытой регистрацией, иногда не менее сложно найти арендодателей, которые хотят принять арендаторов ВГС. Следует отметить, что законы большинства штатов запрещают любую дискриминацию по источнику дохода. Арендодатели также не могут взимать с арендатора ВГС более высокую сумму, чем с других арендаторов, а также не могут ужесточить свою проверку, чтобы попытаться дисквалифицировать арендатора, потому что они хотят использовать ваучер для оплаты части арендной платы.
Однако арендодатели должны быть одобрены HUD, как и недвижимость, которую они арендуют. Недвижимость должна быть приличной, безопасной и гигиеничной, а также соответствовать стандартам качества жилья HUD . Несмотря на то, что функции для каждого объекта аренды различаются, HUD требует, чтобы в доме были туалеты со сливом, фиксированные ванны или душевые, горячая и холодная вода, окна в каждой спальне, хорошая крыша и чтобы это было бесплатно. серьезных дефектов. Поскольку эти стандарты часто требуют больше денег и хлопот, чем некоторые арендодатели хотят взять на себя, многие не участвуют в программе ВГС.
Хотя HUD и производит платежи за арендатора, а арендатор защищен теми же антидискриминационными законами, что и все остальные, особой защиты от требований, которые предъявляет арендодатель, нет. Почти во всех случаях арендодатель также потребует от вас подачи заявления, даже если у вас есть ваучер. Арендодатель должен обеспечить, чтобы арендатор вносил свои ежемесячные арендные платежи и платежи за коммунальные услуги, чтобы они не причиняли вреда или неудобства другим арендаторам и не наносили ущерб имуществу.
Есть и другие финансовые соображения, которые следует учитывать при выборе недвижимости. В дополнение к арендной плате, когда арендатор впервые подписывает договор аренды, скорее всего, потребуется залог. Ваучер этого не покрывает. Арендатор будет нести ответственность за внесение своей части арендной платы за первый месяц, иногда от него потребуется также внести свою часть арендной платы за последний месяц, и почти во всех договорах аренды потребуется залог. Имейте в виду также, что арендодатели не обязаны принимать домашних животных. Однако, если они принимают домашних животных, многие взимают плату за размещение с домашними животными в дополнение к сбору за безопасность.
В процессе поиска недвижимости для сдачи в аренду важно помнить обо всем, что мы обсуждали до сих пор, чтобы выбранная недвижимость не только соответствовала физическим потребностям пожилых людей, но и не превышала их финансовые ограничения. Ниже приведен список моментов, которые следует учитывать при выборе лучшей недвижимости для пожилого домохозяйства:
- Убедитесь, что вы подходите. Взгляните на 5 верных шагов, чтобы претендовать на получение жилья для пожилых людей с низким доходом, чтобы понять все, что будет искать интервьюер.
- Выберите район, где имеется достаточное жилье и открыта регистрация.
- После собеседования обязательно предоставьте всю необходимую информацию как можно скорее, чтобы можно было продолжить процесс подачи заявки и квалификации.
- После получения ваучера обязательно выберите недвижимость, которая будет соответствовать конкретным потребностям и уникальным характеристикам, требуемым всеми арендаторами.
- Обязательно уточните у арендодателя до подписания договора аренды, чтобы узнать, какие депозиты и предоплаты потребуются до заселения.
- Ознакомьтесь с условиями аренды, включая уход за недвижимостью, процедуры технического обслуживания и порядок оплаты коммунальных услуг.
- Знайте, как арендодатель ожидает, что вы расторгнете договор аренды, если захотите.
Хотя ваучер на выбор жилья удовлетворяет потребности миллионов получателей, участвующих в программе, это длительный процесс подачи заявки, и на его получение могут уйти годы. Каждому заявителю важно оценить свою текущую квалификацию, чтобы предпринять какие-либо шаги, необходимые для повышения вероятности получения ваучера выбора жилья в будущем. Заблаговременное планирование и подготовка определенно облегчат программу ВГС для тех, кто в ней заинтересован. Тем пожилым людям с низким доходом, которые заинтересованы в программе ВГС, но остро нуждаются в помощи, следует попытаться рассмотреть возможность участия в других программах для пожилых людей с низким доходом, пока они ожидают обработки заявления.
