低所得者向け住宅税額控除は高齢者にどのように機能しますか?

低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) は、多世帯住宅の建設業者および所有者が低所得世帯向けの賃貸住宅を取得、修復、または建設するインセンティブを提供するために、多額の税額控除を発行するように設計されたプログラムです。 LIHTC への資金提供は他のプログラムよりも豊富であるため、低所得世帯向けの手頃な価格の住宅を建設するための最も重要なリソースの 1 つとなっています。 2018 年現在、LIHTC は、米国の低所得世帯が利用できるすべての手頃な価格の住宅の約 90% を占めています。

これらの低所得の LIHTC ユニットのうち、高齢者用に指定されているのは 16% のみです。 ただし、高齢者は、特に高齢者に指定されていないユニットにも居住しています。 高齢者指定と非高齢者指定の両方のすべてのユニットの約 30% の居住者が 62 歳以上です。

LIHTCは高齢者だけのものではありません

LIHTC プログラムは必ずしも高齢者専用のプログラムではありませんが、一部の物件は高齢者世帯向けに用意されています。 シニア指定の LIHTC コミュニティには年齢要件があり、通常は 55 歳ですが、一部のコミュニティでは 62 歳まで引き上げることができます。 通常、LIHTC コミュニティには、補助金を受けていない従来型の支払いユニットと低所得ユニットが混在しています。 コミュニティの所有者は、低収入用に確保するユニットの数と、それらのユニットの最大収入レベルを設定する必要があります。

LIHTC アパートの家賃は収入に基づいていますか?

他のプログラムとは異なり、LIHTC ユニットの家賃は世帯収入に基づいていません。 家賃は、主に 2 つの要因に基づいています。それは、ユニットに割り当てられた寝室の数と、ユニットに割り当てられた所得階層 (所得制限) です。 不動産所有者が LIHTC プログラムに参加すると、約束された数のユニットを特定の所得層に「確保」します。

所得区分は、特定の地域の地域中央所得 (AMI) として知られる平均所得を確立し、世帯が平均所得の何パーセントを稼いでいるかに応じて世帯をパーセンテージ ブラケットに配置することによって決定されます。 たとえば、地域の収入の中央値が月額 2,000 ドルで、世帯の月収が 2,000 ドルである場合、世帯は 100% のブラケットになります。 しかし、同じ地域の別の世帯で月収が 1,000 ドルしかない場合、その世帯は 50% の範囲になります。 あなたの州の平均収入を知りたい場合は、 HUD の Web サイトで州ごとの AMI。

LIHTC の世帯規模はどのように決定されますか?

世帯収入の「平均」は、世帯人数によって決まります。 世帯人数が多ければ多いほど、平均年収は高くなります。 これは、通常、メンバーが 4 人の世帯は、メンバーが 1 人の世帯よりも多くの収入を生み出すためです。 たとえば、2020 年のコロラド州アダムズ郡では、1 人家族の平均世帯収入は年間 70,000 ドルでしたが、4 人家族の平均世帯収入は年間 100,000 ドルでした。 これは、家賃の設定に使用される、特定の世帯規模の収入の中央値です。  

LIHTC レンタル ユニットは、ユニットの実際の世帯人数を使用してユニットの家賃を設定するのではなく、寝室の数に基づいて固定の世帯数を指定します。 彼らは、ユニットにある寝室ごとに1.5人を指定します。 ユニットに寝室が 1 つある場合、テナントの実際の世帯の人数が異なっていても、そのユニットは 1.5 人の世帯収入レベルとして指定されます。 それは、ユニットに1.5人が住まなければならないという意味ではありません。 彼らは、ユニットの寝室の数を考慮して、ユニットの家賃がどうあるべきかを確立する目的でのみこれを行います. ユニットに寝室が 2 つある場合、そのユニットは 3 人世帯として指定されるため、家賃は 3 人世帯の平均収入に基づいて決定されます。 単位が大きいほど、指定された世帯が大きくなります。 対象世帯が多いほど、所得制限が高くなります。 所得制限が高いほど、家賃は高くなります。 これらの数字はすべて、地域平均によって厳密に計算されたものであり、実際の世帯員数や世帯の実際の収入とは何の関係もありません。 ユニットに所得層が割り当てられると、ユニットの寝室の数に応じて家賃が設定されます。

テナントは、ユニットのブラケットが許可する以上の収入を得てはなりません。 世帯がユニットの設定された世帯サイズの平均面積の 55% を作る場合、50% のユニットの対象にはなりません。 ただし、60% ユニットの対象となります。 さらに実証するために、彼らが選択したユニットに寝室が 2 つある場合、彼らの収入上限は、その地域の 3 人世帯の収入の中央値の 60% を超えないことになります。 世帯が 2020 年にコロラド州アダムズ郡に住んでいた場合、年収は 54,000 ドルを超えることはありません。

低所得者向け住宅税額控除単位の家賃はどのように設定されますか?

通常、家賃は、割り当てられた世帯規模のユニットのブラケット月収の 30% として設定されます。 これは、いくつかの数値を差し込まないと理解するのが少し難しいため、以下でこれを示します。

家賃のベースに加えて、ユニットには家賃に追加される光熱費も含まれます（これはかなりの額になる場合があります）。 光熱費は、ユニットの使用量の見積もりに基づいて設定された金額です。 基本賃料に光熱費を加えたものを総賃料といいます。 テナントは、基本賃料のみを支払うオプションを持っておらず、不動産所有者は通常、基本賃料が何であるかを開示することはありません。 テナントに請求される賃料は総賃料であり、ユニットの光熱費が含まれます。

収入が増加すると、LIHTC単位で家賃が増加しますか?

他の低所得高齢者向け住宅プログラムと、ユニットの家賃が確定すると、テナントがそれを変更するためにできることは何もありません。 また、 202条高齢者住宅支援制度や住宅選択券制度と、入居者への違約金はなく、世帯収入が増えても家賃が上がることはありません。 世帯の収入が減っても、家賃は減りません。 ただし、資格は毎年再評価されるため、世帯は単位の所得階層を超える収入を得ることができませんでした。そうしないと、単位の資格がなくなります。 世帯が上限を超えて稼いでいる場合、利用可能な場合は、より大きな単位を世帯に提供できます。 何も利用できない場合、世帯は残りの市場家賃を全額支払わなければならない場合があります。

低所得者向け住宅税額控除シニア アパートメントの良いところは、他の HUD プログラムよりもはるかに簡単に申請できることです。 最大所得の確認を除いて、LIHTC ユニットの申請は、他のユニットの申請と大差ありません。 テナントは通常、LIHTC ユニットがあるコミュニティを選択し、コミュニティのオフィスで直接申請します。 また、他の HUD プログラムと同様に、高齢者はさらに資格を得るために 400 ドルの所得控除を申請できます。

テナントは、LIHTC プログラムを HUD の住宅選択バウチャー (HCV) プログラム。 家賃の金額は、バウチャーの価値によって削減でき、実質的な節約につながる可能性があります。 バウチャーを取得するには、テナントは、HCV プログラムのオープン登録期間中に、まず公営住宅局 (PHA) に申請し、資格を得る必要があります。

LIHTC プログラムはより広く利用可能で、より簡単に入手できますが、高齢者がアパートを探す際に考慮すべき点がいくつかあります。 高齢者が選択するアパートは、医者や食料品店など、必要な設備の近くにある必要があります。 高齢者が運転しない場合、それらの場所への公共交通機関は、近くにあり、簡単にアクセスでき、手頃な価格であることを確認するために調査する必要があります。 また、高齢者が地域に引っ越したときに、どのような支援システムが利用できるかを判断することも重要です。 セクション 202 コミュニティのように専用のサービス プロバイダーがないため、高齢者が近くに思いやりのある人々のネットワークを持っていることを確認することが重要です。

低所得者向け住宅税額控除のアパートは、低所得者であるが住宅をより早く見つける必要がある高齢者にとって優れたオプションです。 他のオプションの詳細については、低所得高齢者住宅の検索方法トピックの他のプログラムの詳細を参照してください。

近くの LIHTC シニア アパートメントのリストを受け取りたい場合は、 HUD の LIHTC 物件データ検索ページ に。