Come funziona il credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito per i residenti anziani?

Il Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) è un programma progettato per emettere sostanziali crediti d'imposta a costruttori e proprietari di alloggi multifamiliari al fine di fornire loro un incentivo ad acquisire, riabilitare o costruire alloggi in affitto per famiglie a basso reddito. Il finanziamento per il LIHTC è più abbondante rispetto ad altri programmi, quindi rappresenta una delle risorse più importanti per la creazione di alloggi a prezzi accessibili per le famiglie a basso reddito. A partire dal 2018 LIHTC rappresentava circa il 90% di tutti gli alloggi a prezzi accessibili disponibili per le famiglie a basso reddito negli Stati Uniti.

Di quelle unità LIHTC a basso reddito, solo il 16% è destinato alla vita per anziani. Tuttavia, gli anziani risiedono anche all'interno di unità che non sono specificamente designate per anziani. Di tutte le unità, sia designate per anziani che non designate per anziani, circa il 30% dei residenti ha 62 anni o più.

LIHTC non è solo per gli anziani

Sebbene il programma LIHTC non sia necessariamente un programma per soli anziani, alcune proprietà sono riservate alle famiglie anziane. Una comunità LIHTC designata per anziani avrà un requisito di età, che di solito è di 55 anni, ma può arrivare fino a 62 in alcune comunità. In genere, le comunità LIHTC incorporeranno una combinazione di unità a pagamento convenzionale non sovvenzionate con unità a basso reddito. Il proprietario della comunità deve stabilire quante unità saranno riservate ai redditi bassi e quale sia il livello massimo di reddito stabilito per tali unità.

L'affitto di un appartamento LIHTC è basato sul reddito?

A differenza di altri programmi, l'affitto di un'unità LIHTC non si basa sul reddito familiare. L'affitto si basa su due fattori principali: il numero di camere di cui dispone l'unità e la fascia di reddito (limite di reddito) assegnata all'unità. Quando i proprietari di immobili partecipano al programma LIHTC, "mettono da parte" un numero promesso di unità per determinate fasce di reddito.

Una fascia di reddito viene determinata stabilendo il reddito medio, noto come reddito mediano di area (AMI), per una particolare area e collocando le famiglie in fasce percentuali in base alla percentuale del reddito medio che guadagna la famiglia. Ad esempio, se il reddito medio della zona fosse di $ 2.000 al mese e una famiglia guadagnasse $ 2.000 al mese, sarebbe nella fascia del 100%. Ma se un'altra famiglia nella stessa zona guadagnasse solo $ 1.000 al mese, sarebbe nella fascia del 50%. Se sei interessato a scoprire qual è il reddito medio nel tuo stato, puoi trovare un elenco di AMI per stato sul sito Web di HUD .

Come vengono determinate le dimensioni delle famiglie LIHTC?

Il reddito familiare "medio" è determinato dalla dimensione della famiglia. Più membri ci sono in una famiglia, più alto sarà il reddito medio. Questo perché, in genere, una famiglia con quattro membri genererà più reddito di una famiglia con un solo membro. Ad esempio, per l'anno 2020, la contea di Adams in Colorado ha registrato un reddito familiare medio di $ 70.000 all'anno per una famiglia di una persona, ma il reddito medio era di $ 100.000 all'anno per una famiglia di quattro persone. È il reddito mediano per una dimensione specificata della famiglia che verrà utilizzato per fissare gli importi dell'affitto.  

Le unità di noleggio LIHTC non utilizzano il numero effettivo di membri della famiglia nell'unità per stabilire l'affitto dell'unità, designano un numero di famiglia fisso in base al numero di camere da letto. Designano 1,5 persone per ogni camera da letto dell'unità. Se un'unità ha una camera da letto, l'unità sarà designata come livello di reddito familiare di 1,5 persone, anche se la famiglia effettiva dell'inquilino ha un numero diverso di persone. Ciò non significa che una persona e mezza debba vivere nell'unità. Lo fanno solo allo scopo di stabilire quale dovrebbe essere l'affitto dell'unità, dato il numero di camere da letto che ha. Se un'unità ha due camere da letto, l'unità sarà designata come una famiglia di 3 persone, quindi l'affitto sarà basato sul reddito medio di una famiglia di 3 persone. Più grande è l'unità, più grande è la famiglia designata. Più grande è il nucleo familiare designato, più alto sarà il limite di reddito per qualificarsi. Maggiore è il limite di reddito, maggiore sarà l'affitto. Tutti questi numeri sono calcolati rigorosamente in base alle medie dell'area e non hanno nulla a che fare con il numero effettivo di membri della famiglia o con il reddito effettivo della famiglia. Una volta che a un'unità viene assegnata una fascia di reddito, l'affitto verrà impostato in base al numero di camere da letto dell'unità.

Gli inquilini non devono guadagnare più reddito di quanto consentito dalla fascia dell'unità. Se una famiglia dovesse realizzare il 55% della media dell'area per la dimensione familiare impostata di un'unità, non avrebbe diritto a un'unità del 50%. Tuttavia, avrebbero diritto a un'unità del 60%. Per dimostrare ulteriormente, se l'unità che scelgono ha due camere da letto, il loro limite di reddito non sarebbe superiore al 60% del reddito medio dell'area di una famiglia di tre persone. Se la famiglia vivesse nella contea di Adams, in Colorado, nel 2020, non potrebbe guadagnare più di $ 54.000 all'anno.

Come viene stabilito l'affitto presso un'unità di credito d'imposta per alloggi a basso reddito?

In genere l'affitto è stabilito come il 30% del reddito mensile tra parentesi dell'unità per la dimensione della famiglia assegnata. È un po' difficile da capire senza inserire alcuni numeri, quindi lo dimostreremo di seguito:

Oltre alla base dell'affitto, l'unità includerà anche un costo per le utenze che viene aggiunto all'affitto (a volte questo può essere notevole). L'indennità di utilità è un importo fisso basato sulla stima dell'utilizzo dell'unità. L'affitto base più l'indennità per le utenze è chiamato affitto lordo. Gli inquilini non hanno la possibilità di pagare da soli l'affitto di base né i proprietari di immobili di solito rivelano qual è l'affitto di base. L'affitto che viene addebitato all'inquilino sarà l'affitto lordo e includerà le spese per le bollette dell'unità.

L'affitto aumenterà in un'unità LIHTC se il reddito aumenta?

A differenza di altri programmi di alloggi per anziani a basso reddito , una volta stabilito l'affitto per l'unità, non c'è nulla che l'inquilino possa fare per influenzarlo. E, a differenza del programma di alloggi per anziani di sostegno della sezione 202 o del programma di voucher per la scelta dell'alloggio , non vi è alcuna penale per l'inquilino e l'affitto non aumenta se il reddito della famiglia aumenta. Né l'affitto diminuisce se la famiglia guadagna di meno. Tuttavia, poiché l'idoneità viene rivalutata ogni anno, la famiglia non potrebbe guadagnare più della fascia di reddito dell'unità o non sarebbe più ammissibile per l'unità. Se una famiglia guadagna più del proprio limite, può essere offerta alla famiglia un'unità più grande, se disponibile. Se nessuno è disponibile, la famiglia potrebbe dover pagare l'intero affitto di mercato per rimanere.

La cosa bella degli appartamenti per anziani con credito d'imposta per alloggi a basso reddito è che sono molto più facili da richiedere rispetto ad altri programmi HUD. Fatta eccezione per la verifica del reddito massimo, la richiesta di un'unità LIHTC non è molto diversa dalla richiesta di qualsiasi altra unità. Un inquilino normalmente seleziona solo una comunità che dispone di unità LIHTC e quindi fa domanda direttamente presso l'ufficio della comunità. E, come altri programmi HUD, gli anziani possono ancora richiedere una detrazione sul reddito di $ 400 per aiutarli a qualificarsi meglio.

il programma Housing Choice Voucher (HCV) di HUD . L'importo dell'affitto può essere ridotto del valore del buono che può davvero portare a notevoli risparmi. Per ottenere un voucher, un inquilino deve prima presentare domanda e qualificarsi presso la Public Housing Authority (PHA) durante il periodo di iscrizione aperta del programma HCV.

Mentre il programma LIHTC è più ampiamente disponibile e più facilmente ottenibile, ci sono alcune cose da considerare quando un anziano cerca un appartamento. L'appartamento scelto dall'anziano dovrebbe essere vicino ai servizi necessari, come dottori e negozi di alimentari. Il trasporto pubblico da e per quei luoghi, se l'anziano non guida, è qualcosa che deve essere esaminato per assicurarsi che sia vicino, facilmente accessibile ea prezzi ragionevoli. Inoltre, sarà importante sapere quale tipo di sistema di supporto sarà disponibile per gli anziani quando si trasferiranno nella comunità. Poiché LIHTC non ha fornitori di servizi dedicati, come le comunità della Sezione 202 , è importante assicurarsi che l'anziano abbia una rete di persone premurose nelle vicinanze.

Gli appartamenti con credito d'imposta per alloggi a basso reddito possono essere un'ottima opzione per gli anziani che hanno un reddito basso ma hanno bisogno di trovare un alloggio più velocemente. Per ulteriori informazioni su altre opzioni, vedere i Come trovare un alloggio per anziani a basso reddito su altri programmi.

Se sei interessato a ricevere un elenco di appartamenti per anziani LIHTC vicino a te, visita la pagina di ricerca dei dati sulle proprietà LIHTC di HUD .