निम्न आय आवास कर क्रेडिट बुजुर्ग निवासियों के लिए कैसे काम करता है?

कम आय वाले हाउसिंग टैक्स क्रेडिट (LIHTC) एक ऐसा प्रोग्राम है जिसे कम आय वाले परिवारों के लिए किराये के आवास के अधिग्रहण, पुनर्वास, या निर्माण के लिए प्रोत्साहन प्रदान करने के लिए बहुपरिवार आवास बिल्डरों और मालिकों को पर्याप्त टैक्स क्रेडिट जारी करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। LIHTC के लिए फंडिंग अन्य कार्यक्रमों की तुलना में प्रचुर मात्रा में है इसलिए यह कम आय वाले परिवारों के लिए किफायती आवास बनाने के लिए सबसे महत्वपूर्ण संसाधनों में से एक का प्रतिनिधित्व करता है। 2018 तक LIHTC ने संयुक्त राज्य अमेरिका में कम आय वाले परिवारों के लिए उपलब्ध सभी किफायती आवासों का लगभग 90% प्रतिनिधित्व किया।

उन निम्न-आय वाली LIHTC इकाइयों में से केवल 16% को वरिष्ठ जीवन यापन के लिए नामित किया गया है। हालाँकि, वरिष्ठ भी उन इकाइयों के भीतर रहते हैं जो विशेष रूप से वरिष्ठ नामित नहीं हैं। सभी इकाइयों में से, वरिष्ठ-नामित और गैर-वरिष्ठ-नामित दोनों, लगभग 30% निवासी 62 या उससे अधिक आयु के हैं।

LIHTC सिर्फ वरिष्ठ नागरिकों के लिए नहीं है

हालांकि LIHTC कार्यक्रम आवश्यक रूप से एक वरिष्ठ-मात्र कार्यक्रम नहीं है, कुछ संपत्तियों को वरिष्ठ परिवारों के लिए अलग रखा गया है। एक वरिष्ठ नामित LIHTC समुदाय की आयु आवश्यकता होगी, जो आमतौर पर 55 वर्ष है, लेकिन कुछ समुदायों में 62 वर्ष तक हो सकती है। आमतौर पर, LIHTC समुदाय कम आय वाली इकाइयों के साथ गैर-सब्सिडी वाले, पारंपरिक-वेतन इकाइयों के मिश्रण को शामिल करेंगे। समुदाय के मालिक को यह स्थापित करना होगा कि कम आय के लिए कितनी इकाइयाँ अलग रखी जाएँगी और उन इकाइयों के लिए निर्धारित अधिकतम आय स्तर क्या है।

क्या LIHTC अपार्टमेंट का किराया आय पर आधारित है?

अन्य कार्यक्रमों के विपरीत, LIHTC इकाई का किराया घरेलू आय पर आधारित नहीं है। किराया दो मुख्य कारकों पर आधारित होता है: यूनिट में जितने शयनकक्ष हैं और यूनिट को निर्दिष्ट आय वर्ग (आय सीमा)। जब संपत्ति के मालिक LIHTC कार्यक्रम में भाग लेते हैं, तो वे निश्चित आय वर्ग के लिए इकाइयों की एक वादा संख्या को "अलग" कर देते हैं।

एक विशेष क्षेत्र के लिए औसत आय की स्थापना, जिसे एरिया मेडियन इनकम (एएमआई) के रूप में जाना जाता है, और परिवारों को औसत आय के कितने प्रतिशत के अनुसार प्रतिशत कोष्ठक में रखा जाता है, एक आय वर्ग निर्धारित किया जाता है। उदाहरण के लिए, यदि क्षेत्र की औसत आय $2,000 प्रति माह थी और एक परिवार प्रति माह $2,000 कमाता था, तो वे 100% ब्रैकेट में होंगे। लेकिन अगर उसी क्षेत्र में एक और परिवार केवल 1,000 डॉलर प्रति माह की आय अर्जित करता है, तो वे 50% ब्रैकेट में होंगे। यदि आप यह जानने में रुचि रखते हैं कि आपके राज्य में औसत आय क्या है, तो आप HUD की वेबसाइट पर राज्य द्वारा AMI ।

LIHTC घरेलू आकार कैसे निर्धारित किए जाते हैं?

घरेलू आय "औसत" घरेलू आकार से निर्धारित होती है। एक परिवार में जितने अधिक सदस्य होंगे, औसत आय उतनी ही अधिक होगी। ऐसा इसलिए है, क्योंकि आम तौर पर चार सदस्यों वाला परिवार एक सदस्य वाले घर की तुलना में अधिक आय उत्पन्न करेगा। उदाहरण के लिए, वर्ष 2020 के लिए, एडम्स काउंटी कोलोराडो ने एक व्यक्ति के परिवार के लिए औसत घरेलू आय $70,000 प्रति वर्ष पोस्ट की, लेकिन चार लोगों के परिवार के लिए औसत आय $100,000 प्रति वर्ष थी। यह निर्दिष्ट घरेलू आकार के लिए औसत आय है जिसका उपयोग किराए की राशि निर्धारित करने के लिए किया जाएगा।  

LIHTC किराये की इकाइयाँ इकाई के किराए को स्थापित करने के लिए इकाई में परिवार के सदस्यों की वास्तविक संख्या का उपयोग नहीं करती हैं, वे शयनकक्षों की संख्या के आधार पर एक निश्चित घरेलू संख्या निर्धारित करती हैं। वे यूनिट के प्रत्येक बेडरूम के लिए 1.5 लोगों को नामित करते हैं। यदि एक इकाई में एक शयनकक्ष है, तो इकाई को 1.5 व्यक्ति घरेलू आय स्तर के रूप में नामित किया जाएगा, भले ही किरायेदार के वास्तविक घर में लोगों की संख्या भिन्न हो। इसका मतलब यह नहीं है कि यूनिट में डेढ़ लोगों का रहना जरूरी है। वे ऐसा केवल यह स्थापित करने के उद्देश्य से करते हैं कि यूनिट का किराया कितना होना चाहिए, यह देखते हुए कि इसमें कितने बेडरूम हैं। यदि एक इकाई में दो शयनकक्ष हैं तो इकाई को 3 व्यक्तियों के घर के रूप में नामित किया जाएगा, इसलिए किराया 3 व्यक्तियों के परिवार की औसत आय पर आधारित होगा। जितनी बड़ी इकाई, उतना बड़ा नामित घर। नामित घर जितना बड़ा होगा, अर्हता प्राप्त करने के लिए आय की सीमा उतनी ही अधिक होगी। आय सीमा जितनी अधिक होगी, किराया उतना ही अधिक होगा। इन सभी नंबरों को सख्ती से क्षेत्र के औसत से निकाला जाता है और इनका घर के सदस्यों की वास्तविक संख्या या घर की वास्तविक आय से कोई लेना-देना नहीं है। एक बार जब एक इकाई को एक आय वर्ग दिया जाता है तो किराया उस इकाई के शयनकक्षों की संख्या पर निर्धारित किया जाएगा।

यूनिट के ब्रैकेट की अनुमति से किरायेदारों को अधिक आय अर्जित नहीं करनी चाहिए। यदि एक घर को एक इकाई के निर्धारित घरेलू आकार के लिए औसत क्षेत्र का 55% बनाना होता है तो वे 50% इकाई के लिए पात्र नहीं होंगे। हालांकि, वे 60% यूनिट के लिए पात्र होंगे। आगे प्रदर्शित करने के लिए, यदि उनके द्वारा चुनी गई इकाई में दो शयनकक्ष हैं, तो उनकी आय सीमा तीन व्यक्तियों के परिवार की क्षेत्र की औसत आय के 60% से अधिक नहीं होगी। यदि परिवार 2020 में एडम्स काउंटी कोलोराडो में रहता था, तो वे प्रति वर्ष $54,000 से अधिक नहीं कमा सकते थे।

कम आय वाले आवास कर क्रेडिट यूनिट पर किराया कैसे स्थापित किया जाता है?

आमतौर पर किराए को आवंटित घरेलू आकार के लिए यूनिट की ब्रैकेटेड मासिक आय के 30% के रूप में स्थापित किया जाता है। कुछ नंबरों को जोड़े बिना इसे समझना थोड़ा मुश्किल है, इसलिए हम इसे नीचे प्रदर्शित करेंगे:

किराए के आधार के अलावा, यूनिट में उपयोगिता शुल्क भी शामिल होगा जो किराए में जोड़ा जाता है (कभी-कभी यह पर्याप्त हो सकता है)। उपयोगिता भत्ता इकाई के उपयोग के अनुमान के आधार पर एक निर्धारित राशि है। बेस रेंट प्लस यूटिलिटी अलाउंस को ग्रॉस रेंट कहा जाता है। किरायेदारों के पास अकेले आधार किराए का भुगतान करने का विकल्प नहीं होता है और न ही संपत्ति के मालिक आम तौर पर खुलासा करेंगे कि आधार किराया क्या है। किराएदार से लिया जाने वाला किराया सकल किराया होगा और इसमें यूनिट के उपयोगिता बिलों का शुल्क शामिल होगा।

क्या आय बढ़ने पर LIHTC यूनिट का किराया बढ़ेगा?

अन्य कम आय वाले वरिष्ठ आवास कार्यक्रमों , एक बार जब इकाई के लिए किराया स्थापित हो जाता है तो किरायेदार इसे प्रभावित करने के लिए कुछ भी नहीं कर सकता है। और, धारा 202 सपोर्टिव एल्डरली हाउसिंग प्रोग्राम या हाउसिंग च्वाइस वाउचर प्रोग्राम , किराएदार पर कोई जुर्माना नहीं लगता है और अगर घर की आय बढ़ती है तो किराया नहीं बढ़ता है। और न ही घर का किराया कम होता है अगर घर कम कमाता है। हालांकि, चूंकि हर साल पात्रता का पुनर्मूल्यांकन किया जाता है, परिवार इकाई के आय वर्ग से अधिक नहीं कमा सकता है या वे अब इकाई के लिए पात्र नहीं होंगे। यदि कोई परिवार अपनी सीमा से अधिक कमाता है तो एक उपलब्ध होने पर परिवार को एक बड़ी इकाई की पेशकश की जा सकती है। यदि कोई उपलब्ध नहीं है तो परिवार को बने रहने के लिए बाजार का पूरा किराया देना पड़ सकता है।

कम आय वाले आवास कर क्रेडिट वरिष्ठ अपार्टमेंट के बारे में अच्छी बात यह है कि कुछ अन्य एचयूडी कार्यक्रमों की तुलना में उनके लिए आवेदन करना बहुत आसान है। अधिकतम आय सत्यापन को छोड़कर, LIHTC इकाई के लिए आवेदन करना किसी अन्य इकाई के लिए आवेदन करने से बहुत अलग नहीं है। एक किरायेदार आम तौर पर केवल एक समुदाय का चयन करता है जिसमें LIHTC इकाइयाँ होती हैं और फिर सीधे समुदाय के कार्यालय में आवेदन करता है। और, अन्य एचयूडी कार्यक्रमों की तरह, वरिष्ठ अभी भी $400 आय कटौती का दावा कर सकते हैं ताकि उन्हें बेहतर योग्यता प्राप्त करने में मदद मिल सके।

किरायेदार LIHTC प्रोग्राम को HUD के हाउसिंग चॉइस वाउचर (HCV) प्रोग्राम । वाउचर के मूल्य से किराए की राशि को कम किया जा सकता है जिससे वास्तव में काफी बचत हो सकती है। वाउचर प्राप्त करने के लिए एक किरायेदार को पहले आवेदन करना होगा और एचसीवी कार्यक्रम की खुली नामांकन अवधि के दौरान सार्वजनिक आवास प्राधिकरण (पीएचए) के साथ अर्हता प्राप्त करनी होगी।

जबकि LIHTC कार्यक्रम अधिक व्यापक रूप से उपलब्ध है और अधिक आसानी से प्राप्त करने योग्य है, कुछ बातों पर विचार करना चाहिए जब एक वरिष्ठ एक अपार्टमेंट की तलाश कर रहा हो। जिस अपार्टमेंट का वरिष्ठ चयन करता है वह डॉक्टर और किराने की दुकानों जैसी आवश्यक सुविधाओं के पास होना चाहिए। सार्वजनिक परिवहन और उन स्थानों से, यदि वरिष्ठ ड्राइव नहीं करता है, तो यह सुनिश्चित करने के लिए जांच की जानी चाहिए कि यह निकट, आसानी से सुलभ और उचित मूल्य पर है। साथ ही, यह निर्धारित करना कि समुदाय में जाने पर वरिष्ठों के लिए किस प्रकार की सहायता प्रणाली उपलब्ध होगी, यह जानना महत्वपूर्ण होगा। क्योंकि LIHTC के पास समर्पित सेवा प्रदाता नहीं हैं, जैसे धारा 202 समुदाय करते हैं, यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि वरिष्ठ के पास लोगों की देखभाल करने का एक नेटवर्क है।

कम आय वाले आवास कर क्रेडिट अपार्टमेंट उन वरिष्ठ नागरिकों के लिए एक बढ़िया विकल्प हो सकते हैं जिनकी आय कम है लेकिन जिन्हें आवास तेजी से खोजने की आवश्यकता है। अन्य विकल्पों के बारे में अधिक जानकारी के लिए, कृपया अन्य कार्यक्रमों के बारे में कम आय वाले वरिष्ठ आवास विषय का विवरण कैसे प्राप्त करें

यदि आप अपने निकट के LIHTC वरिष्ठ अपार्टमेंट की सूची प्राप्त करने में रुचि रखते हैं, तो कृपया HUD के LIHTC संपत्ति डेटा खोज पृष्ठ ।