Comment fonctionne le crédit d'impôt pour les logements sociaux pour les personnes âgées ?

Le crédit d'impôt pour logement à faible revenu (LIHTC) est un programme conçu pour accorder des crédits d'impôt substantiels aux constructeurs et propriétaires de logements multifamiliaux afin de les inciter à acquérir, réhabiliter ou construire des logements locatifs pour les ménages à faible revenu. Le financement du LIHTC est plus abondant que celui des autres programmes, il représente donc l'une des ressources les plus importantes pour la création de logements abordables pour les ménages à faible revenu. En 2018, le LIHTC représentait environ 90% de tous les logements abordables disponibles pour les familles à faible revenu aux États-Unis.

Parmi ces unités LIHTC à faible revenu, seulement 16% sont désignées pour les résidences pour personnes âgées. Cependant, les personnes âgées résident également dans des unités qui ne sont pas spécifiquement désignées pour les personnes âgées. De toutes les unités, qu'elles soient désignées pour personnes âgées ou non, environ 30 % des résidents sont âgés de 62 ans ou plus.

LIHTC n'est pas seulement pour les personnes âgées

Bien que le programme LIHTC ne soit pas nécessairement un programme réservé aux personnes âgées, certaines propriétés sont réservées aux ménages de personnes âgées. Une communauté LIHTC désignée pour les personnes âgées aura une condition d'âge, qui est généralement de 55 ans, mais peut atteindre 62 ans dans certaines communautés. En règle générale, les communautés LIHTC incorporeront un mélange d'unités non subventionnées à rémunération conventionnelle avec des unités à faible revenu. Le propriétaire de la communauté doit établir combien d'unités seront réservées aux personnes à faible revenu et quel est le niveau de revenu maximal fixé pour ces unités.

Le loyer d'un appartement LIHTC est-il basé sur le revenu ?

Contrairement à d'autres programmes, le loyer d'une unité LIHTC n'est pas basé sur le revenu du ménage. Le loyer est basé sur deux facteurs principaux : le nombre de chambres à coucher de l'unité et la tranche de revenu (limite de revenu) attribuée à l'unité. Lorsque les propriétaires participent au programme LIHTC, ils "réservent" un nombre promis d'unités à certaines tranches de revenu.

Une tranche de revenu est déterminée en établissant le revenu moyen, connu sous le nom de revenu médian régional (AMI), pour une zone particulière et en plaçant les ménages dans des tranches de pourcentage en fonction du pourcentage du revenu moyen que gagne le ménage. Par exemple, si le revenu médian de la région était de 2 000 $ par mois et qu'un ménage gagnait 2 000 $ par mois, il se situerait dans la tranche de 100 %. Mais si un autre ménage de la même région ne gagnait qu'un revenu de 1 000 $ par mois, il se situerait dans la tranche de 50 %. Si vous souhaitez connaître le revenu moyen dans votre état, vous pouvez trouver une liste des AMI par état sur le site Web de HUD .

Comment la taille des ménages LIHTC est-elle déterminée ?

Le revenu "moyen" du ménage est déterminé par la taille du ménage. Plus il y a de membres dans un ménage, plus le revenu moyen sera élevé. En effet, généralement, un ménage de quatre membres génère plus de revenus qu'un ménage d'un seul membre. Par exemple, pour l'année 2020, le comté d'Adams, au Colorado, a affiché un revenu moyen par ménage de 70 000 $ par an pour une famille d'une personne, mais le revenu moyen était de 100 000 $ par an pour une famille de quatre personnes. C'est le revenu médian pour une taille de ménage donnée qui sera utilisé pour fixer le montant des loyers.  

Les unités locatives LIHTC n'utilisent pas le nombre réel de membres du ménage dans l'unité pour établir le loyer de l'unité, elles désignent un numéro de ménage fixe basé sur le nombre de chambres. Ils désignent 1,5 personne pour chaque chambre de l'unité. Si une unité a une chambre à coucher, l'unité sera désignée comme un niveau de revenu de ménage de 1,5 personne, même si le ménage réel du locataire compte un nombre différent de personnes. Cela ne veut pas dire qu'une personne et demie doit vivre dans l'unité. Ils le font uniquement dans le but d'établir ce que devrait être le loyer du logement, compte tenu du nombre de chambres dont il dispose. Si une unité a deux chambres à coucher, l'unité sera désignée comme un ménage de 3 personnes, de sorte que le loyer sera basé sur le revenu moyen d'un ménage de 3 personnes. Plus l'unité est grande, plus le ménage désigné est grand. Plus le ménage désigné est grand, plus la limite de revenu sera élevée pour être admissible. Plus la limite de revenu est élevée, plus le loyer sera élevé. Tous ces chiffres sont strictement calculés par des moyennes régionales et n'ont rien à voir avec le nombre réel de membres du ménage ou le revenu réel du ménage. Une fois qu'une unité se voit attribuer une tranche de revenu, le loyer sera fixé en fonction du nombre de chambres à coucher de l'unité.

Les locataires ne doivent pas gagner plus de revenus que ne le permet la tranche de l'unité. Si un ménage gagnait 55 % de la moyenne de la zone pour la taille de ménage définie d'une unité, il ne serait pas éligible pour une unité à 50 %. Cependant, ils seraient éligibles à une unité de 60 %. Pour démontrer davantage, si l'unité qu'ils choisissent a deux chambres, leur plafond de revenu ne serait pas supérieur à 60% du revenu médian de la région d'un ménage de trois personnes. Si le ménage vivait dans le comté d'Adams au Colorado en 2020, il ne pourrait pas gagner plus de 54 000 $ par an.

Comment est établi le loyer dans une unité de crédit d'impôt pour logement à faible revenu ?

En règle générale, le loyer est établi à 30 % du revenu mensuel entre tranches de l'unité pour la taille du ménage attribué. C'est un peu difficile à comprendre sans brancher quelques chiffres, nous allons donc le démontrer ci-dessous :

En plus de la base du loyer, l'unité comprendra également des frais de services publics qui sont ajoutés au loyer (cela peut parfois être substantiel). L'allocation de services publics est un montant fixe basé sur l'estimation de l'utilisation de l'unité. Le loyer de base plus l'allocation de services publics est appelé le loyer brut. Les locataires n'ont pas la possibilité de payer seuls le loyer de base et les propriétaires ne divulguent généralement pas le montant du loyer de base. Le loyer facturé au locataire sera un loyer brut et comprendra les frais pour les factures de services publics de l'unité.

Le loyer augmentera-t-il dans une unité LIHTC si le revenu augmente ?

Contrairement à d'autres programmes de logements pour personnes âgées à faible revenu , une fois le loyer établi pour l'unité, le locataire ne peut rien faire pour l'affecter. Et, contrairement au Programme de logement avec services de soutien aux personnes âgées de la Section 202 ou au Programme de bons de choix de logement , il n'y a pas de pénalité pour le locataire et le loyer n'augmente pas si le revenu du ménage augmente. Le loyer ne diminue pas non plus si le ménage gagne moins. Cependant, puisque l'admissibilité est réévaluée chaque année, le ménage ne pourrait pas gagner plus que la tranche de revenu de l'unité, sinon il ne serait plus admissible à l'unité. Si un ménage gagne plus que sa limite, une unité plus grande peut être offerte au ménage si elle est disponible. Si aucun n'est disponible, le ménage devra peut-être payer le plein loyer du marché pour rester.

La bonne chose à propos des appartements pour personnes âgées du crédit d'impôt pour les logements à faible revenu est qu'ils sont beaucoup plus faciles à demander que certains des autres programmes du HUD. À l'exception de la vérification du revenu maximum, postuler pour une unité LIHTC n'est pas très différent de postuler pour toute autre unité. Un locataire sélectionne normalement simplement une communauté qui a des unités LIHTC et s'applique ensuite directement au bureau de la communauté. Et, comme d'autres programmes HUD, les personnes âgées peuvent toujours demander une déduction sur le revenu de 400 $ pour les aider à mieux se qualifier.

Les locataires peuvent également combiner le programme LIHTC avec le programme Housing Choice Voucher (HCV) . Le montant du loyer peut être réduit de la valeur du bon ce qui peut réellement conduire à des économies substantielles. Afin d'obtenir un bon, un locataire doit d'abord faire une demande et se qualifier auprès de la Public Housing Authority (PHA) pendant la période d'inscription ouverte du programme HCV.

Bien que le programme LIHTC soit plus largement disponible et plus facilement accessible, il y a certaines choses à considérer lorsqu'une personne âgée cherche un appartement. L'appartement choisi par la personne âgée doit être proche des commodités nécessaires, comme les médecins et les épiceries. Le transport en commun vers et depuis ces endroits, si la personne âgée ne conduit pas, doit être étudié pour s'assurer qu'il est proche, facilement accessible et à un prix raisonnable. De plus, il sera important de savoir quel type de système de soutien sera disponible pour l'aîné lorsqu'il emménagera dans la communauté. Étant donné que le LIHTC n'a pas de fournisseurs de services dédiés, comme le les communautés de l'article 202 , il est important de s'assurer que la personne âgée dispose d'un réseau de personnes attentionnées à proximité.

Les appartements du crédit d'impôt pour logement à faible revenu peuvent être une excellente option pour les personnes âgées à faible revenu, mais qui ont besoin de trouver un logement plus rapidement. Pour plus d'informations sur les autres options, veuillez consulter la rubrique Comment trouver un logement pour personnes âgées à faible revenu

Si vous souhaitez recevoir une liste d'appartements pour personnes âgées LIHTC près de chez vous, veuillez visiter la page de recherche de données sur les propriétés LIHTC de HUD .