كيف يعمل الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل للمسنين؟
الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC) هو برنامج مصمم لإصدار ائتمانات ضريبية كبيرة لبناة وملاك المساكن متعددة العائلات من أجل توفير حافز لهم للحصول على مساكن للإيجار أو إعادة تأهيلها أو تشييدها للأسر ذات الدخل المنخفض. تمويل برنامج LIHTC أكثر وفرة من البرامج الأخرى ، لذا فهو يمثل أحد أهم الموارد لإنشاء مساكن ميسورة التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض. اعتبارًا من عام 2018 ، مثلت LIHTC حوالي 90 ٪ من جميع المساكن الميسورة التكلفة المتاحة للأسر ذات الدخل المنخفض في الولايات المتحدة.
من بين وحدات LIHTC ذات الدخل المنخفض ، تم تخصيص 16 ٪ فقط لكبار السن. ومع ذلك ، فإن كبار السن يقيمون أيضًا داخل وحدات ليست مخصصة لكبار السن على وجه التحديد. من بين جميع الوحدات ، سواء من كبار الشخصيات أو غير المعينين ، ما يقرب من 30 ٪ من السكان يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكبر.
LIHTC ليس مخصصًا لكبار السن فقط
على الرغم من أن برنامج LIHTC ليس بالضرورة برنامجًا لكبار السن فقط ، يتم تخصيص بعض الخصائص للأسر كبار السن. سيكون لدى مجتمع LIHTC المعين من كبار السن متطلب عمري ، والذي عادة ما يكون 55 عامًا ولكن يمكن أن يصل إلى 62 في بعض المجتمعات. عادة ، سوف تدمج مجتمعات LIHTC مزيجًا من وحدات الدفع التقليدية غير المدعومة مع وحدات الدخل المنخفض. يجب على مالك المجتمع تحديد عدد الوحدات التي سيتم تخصيصها للدخل المنخفض وما هو الحد الأقصى لمستوى الدخل المحدد لتلك الوحدات.
هل الإيجار في شقة LIHTC يعتمد على الدخل؟
على عكس البرامج الأخرى ، لا يعتمد الإيجار لوحدة LIHTC على دخل الأسرة. يعتمد الإيجار على عاملين رئيسيين: عدد غرف النوم في الوحدة وشريحة الدخل (حد الدخل) المخصصة للوحدة. عندما يشارك مالكو العقارات في برنامج LIHTC ، فإنهم "يضعون جانباً" عددًا موعودًا من الوحدات لفئات دخل معينة.
يتم تحديد شريحة الدخل من خلال تحديد متوسط الدخل ، المعروف باسم الدخل المتوسط للمنطقة (AMI) ، لمنطقة معينة ووضع الأسر في أقواس النسبة المئوية وفقًا للنسبة المئوية لمتوسط الدخل الذي تكسبه الأسرة. على سبيل المثال ، إذا كان متوسط الدخل في المنطقة 2000 دولار شهريًا وكسبت الأسرة 2000 دولار شهريًا ، فستكون في فئة 100٪. ولكن إذا حصلت أسرة أخرى في نفس المنطقة على دخل قدره 1000 دولار شهريًا فقط ، فسيكونون ضمن فئة 50٪. إذا كنت مهتمًا بالعثور على متوسط الدخل في ولايتك ، فيمكنك العثور على قائمة AMI حسب الولاية على موقع HUD على الويب .
كيف يتم تحديد أحجام LIHTC المنزلية؟
يتم تحديد "متوسط" دخل الأسرة حسب حجم الأسرة. وكلما زاد عدد أفراد الأسرة ، زاد متوسط الدخل. وذلك لأن الأسرة التي تتكون من أربعة أفراد ستولد دخلاً أكثر من الأسرة المكونة من فرد واحد. على سبيل المثال ، بالنسبة لعام 2020 ، سجلت مقاطعة آدامز كولورادو متوسط دخل الأسرة الذي بلغ 70 ألف دولار في السنة لعائلة مكونة من شخص واحد ، لكن متوسط الدخل كان 100 ألف دولار في السنة لعائلة مكونة من أربعة أفراد. هو متوسط الدخل لحجم الأسرة المحدد الذي سيتم استخدامه لتحديد مبالغ الإيجار.
لا تستخدم وحدات تأجير LIHTC العدد الفعلي لأفراد الأسرة في الوحدة لتحديد إيجار الوحدة ، بل يقومون بتعيين رقم ثابت للأسرة بناءً على عدد غرف النوم. لقد قاموا بتعيين 1.5 شخص لكل غرفة نوم في الوحدة. إذا كانت الوحدة تحتوي على غرفة نوم واحدة ، فسيتم تصنيفها على أنها مستوى دخل أسري يبلغ 1.5 فرد ، حتى إذا كانت الأسرة المعيشية الفعلية للمستأجر بها عدد مختلف من الأشخاص. هذا لا يعني أنه يجب أن يعيش شخص ونصف في الوحدة. يفعلون ذلك فقط لغرض تحديد ما يجب أن يكون عليه إيجار الوحدة ، بالنظر إلى عدد غرف النوم الموجودة بها. إذا كانت الوحدة تحتوي على غرفتي نوم ، فسيتم تخصيص الوحدة على أنها أسرة مكونة من 3 أشخاص ، وبالتالي فإن الإيجار سيكون على أساس متوسط الدخل لأسرة مكونة من 3 أفراد. كلما كبرت الوحدة ، زاد حجم الأسرة المخصصة. كلما كبرت الأسرة المعينة ، زاد حد الدخل المؤهل. كلما ارتفع حد الدخل ، ارتفع الإيجار. يتم تحديد كل هذه الأرقام بدقة من خلال متوسطات المنطقة وليس لها علاقة بالعدد الفعلي لأفراد الأسرة أو الدخل الفعلي للأسرة. بمجرد تخصيص شريحة دخل للوحدة ، سيتم تحديد الإيجار على عدد غرف النوم الموجودة في الوحدة.
يجب ألا يكسب المستأجرون دخلاً أكثر مما تسمح به شريحة الوحدة. إذا كان على الأسرة أن تجعل 55 ٪ من متوسط المساحة لحجم الأسرة المحدد للوحدة ، فلن تكون مؤهلة للحصول على وحدة بنسبة 50 ٪. ومع ذلك ، سيكونون مؤهلين لوحدة 60٪. لمزيد من التوضيح ، إذا كانت الوحدة التي يختارونها تحتوي على غرفتي نوم ، فلن يزيد الحد الأقصى لدخلهم عن 60 ٪ من متوسط دخل المنطقة لأسرة مكونة من ثلاثة أفراد. إذا كانت الأسرة تعيش في مقاطعة آدامز كولورادو في عام 2020 ، فلن يتمكنوا من كسب أكثر من 54000 دولار في السنة.
كيف يتم إنشاء وحدة ائتمان ضريبة الإسكان منخفضة الدخل؟
عادةً ما يتم تحديد الإيجار بنسبة 30٪ من الدخل الشهري للوحدة بين قوسين لحجم الأسرة المخصص. يصعب فهم هذا الأمر قليلاً دون إدخال بعض الأرقام ، لذلك سنوضح هذا أدناه:
لنلق نظرة على موقف سالي:
سالي تبلغ من العمر 72 عامًا وتخطط ابنتها البالغة للعيش معها للمساعدة في رعايتها. يزورون عددًا قليلاً من مجتمعات LIHTC في منطقتهم ويجدون وحدة بغرفتي نوم يعجبهم. ها هي تفاصيل الوحدة:
شريحة الدخل المحددة للوحدة: 50٪ (لذلك يجب أن يكون دخلهم المجمع أقل من هذا المستوى)
عدد غرف النوم للوحدة: 2
حجم الأسرة المعيشية للوحدة: 3 (يتم تحديد هذا وفقًا لعدد غرف النوم ، وليس عدد الأشخاص في الوحدة)
متوسط دخل المقاطعة لأسرة مكونة من 3 أفراد: $60,000
لنقم ببعض العمليات الحسابية باستخدام الأرقام أعلاه:
-
50٪ (شريحة الوحدة) × 60،000 دولار (متوسط الدخل) = 30،000 دولار (الحد الأقصى للدخل السنوي الذي يمكن أن تكسبه الأسرة)
-
30،000 دولار (الدخل السنوي) 12 (أشهر في السنة) = 2500 دولار (الحد الأقصى للدخل الشهري للأسرة)
-
الإيجار الأساسي: 30٪ من 2500 دولار = 750 دولار شهريًا
بالإضافة إلى قاعدة الإيجار ، ستشمل الوحدة أيضًا رسوم المرافق التي تضاف إلى الإيجار (في بعض الأحيان قد يكون ذلك كبيرًا). بدل المرافق هو مبلغ محدد بناءً على تقدير استخدام الوحدة. يسمى الإيجار الأساسي بالإضافة إلى بدل المرافق بالإيجار الإجمالي. ليس لدى المستأجرين خيار دفع الإيجار الأساسي بمفرده ولن يكشف مالكو العقارات عادةً عن الإيجار الأساسي. سيكون الإيجار الذي يتم تحصيله على المستأجر إيجارًا إجماليًا وسيشمل رسوم فواتير المرافق للوحدة.
هل ستزيد الإيجارات في وحدة LIHTC إذا زاد الدخل؟
على عكس برامج إسكان كبار السن الأخرى ذات الدخل المنخفض ، بمجرد تحديد الإيجار للوحدة ، لا يوجد ما يمكن للمستأجر القيام به للتأثير عليها. وعلى عكس القسم 202 من برنامج إسكان المسنين الداعم أو قسيمة اختيار الإسكان ، لا توجد عقوبة على المستأجر ولا يزيد الإيجار إذا زاد دخل الأسرة. ولا ينخفض الإيجار إذا كانت الأسرة تكسب أقل. ومع ذلك ، نظرًا لأنه يتم إعادة تقييم الأهلية كل عام ، لا يمكن للأسرة أن تكسب أكثر من شريحة دخل الوحدة أو أنها لن تكون مؤهلة للوحدة. إذا كانت الأسرة المعيشية تكسب أكثر من الحد المسموح به ، فيمكن تقديم وحدة أكبر للأسرة في حالة توفرها. إذا لم يكن أي منها متاحًا ، فقد تضطر الأسرة إلى دفع إيجار السوق بالكامل من أجل البقاء.
الشيء الجميل في شقق الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل هو أنها أسهل بكثير في التقديم عليها من بعض برامج HUD الأخرى. باستثناء التحقق من الدخل الأقصى ، لا يختلف التقدم بطلب للحصول على وحدة LIHTC كثيرًا عن التقدم بطلب للحصول على أي وحدة أخرى. عادة ما يختار المستأجر مجتمعًا به وحدات LIHTC ثم يتقدم مباشرة إلى مكتب المجتمع. ومثل برامج HUD الأخرى ، لا يزال بإمكان كبار السن المطالبة بخصم دخل قدره 400 دولار لمساعدتهم على التأهل بشكل أفضل.
يمكن للمستأجرين أيضًا الجمع بين برنامج LIHTC وبرنامج قسيمة اختيار الإسكان (HCV) . يمكن تخفيض مبلغ الإيجار بقيمة القسيمة مما قد يؤدي حقًا إلى توفير كبير. من أجل الحصول على قسيمة ، يجب على المستأجر أولاً التقدم والتأهل لدى الهيئة العامة للإسكان (PHA) خلال فترة التسجيل المفتوحة لبرنامج HCV.
بينما يتوفر برنامج LIHTC على نطاق واسع ويمكن الحصول عليه بسهولة ، هناك بعض الأشياء التي يجب مراعاتها عندما يبحث أحد كبار السن عن شقة. يجب أن تكون الشقة التي يختارها كبار السن بالقرب من وسائل الراحة الضرورية ، مثل الأطباء ومحلات البقالة. وسائل النقل العام من وإلى تلك الأماكن ، إذا لم يقودها كبير السن ، هي أمر يحتاج إلى التحقيق للتأكد من قربه ، وسهولة الوصول إليه ، وبأسعار معقولة. أيضًا ، من المهم معرفة نوع نظام الدعم الذي سيكون متاحًا لكبار السن عند انتقالهم إلى المجتمع. نظرًا لأن LIHTC ليس لديها موفرو خدمة مخصصون ، مثل قسم 202 المجتمعات ، فمن المهم التأكد من أن كبار السن لديه شبكة من الأشخاص المهتمين بالجوار.
يمكن أن تكون شقق الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل خيارًا رائعًا لكبار السن من ذوي الدخل المنخفض ولكنهم بحاجة إلى العثور على سكن بشكل أسرع. لمزيد من المعلومات حول الخيارات الأخرى ، يرجى الاطلاع على كيفية البحث عن إسكان كبار السن منخفضي الدخل حول البرامج الأخرى.
إذا كنت مهتمًا بالحصول على قائمة بشقق LIHTC Senior بالقرب منك ، فيرجى زيارة صفحة بحث بيانات الملكية LIHTC الخاصة بـ HUD .
